很显然，地方财政正在戒“土”（du）瘾

作者 :房天下 2022-10-12 08:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《很显然，地方财政正在戒“土”（du）瘾》是一篇关于地方财政,显然,du的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

在十一之前，更重要的是在大会之前。

北京和上海完成了2022年第三次土拍，应该也是本年度最后一次。

在中国，这是两个极具有象征意义的城市，他们的一举一动代表了政府对于某些重要问题的态度，尤其是像房地产这种已经不是单纯是经济，而是关系到政治民生的大事。

我们先来看北京土拍的情况。

9月23日，北京三批次土拍落下帷幕，共计出让18宗地块，土地总面积约74.8万㎡，总建面147.5万㎡，没有流拍，成交金额500.295亿元，总体溢价率约6.1%。

请注意，三个细节：

第一、未出现流拍情况

第二、18块土地中，10块土地没有溢价，直接报价成交，大概占一半。

第三、四块溢价到顶，溢价15%以上成交。

竞争较为激烈的地块为海淀永丰地块以及丰台造甲村地块，溢价率均达到15%。

在海淀永丰一宗地块的竞拍过程中，各家房企举牌积极，现场多次进入三声报价环节。

在报价进入尾声阶段后，华润置地+北京城建、建发房产互相追逐，最后竞价“触顶”，达到最高限价41.975亿元，现场进入竞报现房销售面积程序。

在竞报现房销售面积阶段，“战况”依然胶着。

最终，中海地产成为该地块的竞得人。

我们再看上海土拍情况。

9月27日，历经3个交易日， 35宗地块最终成交总金额达到1053.84亿元，刷新了上海历次集中供地的最高总价记录。

同样有三个细节：

第一、未产生流拍情况

第二、35宗涉宅地块中，有24宗地为底价成交，占比近7成。其中，有20宗地为公布的仅有一家房企成功报名，未进行现场竞拍；

第三、有11宗地块溢价成交，且8宗地“触顶”进入了一次书面报价环节。

好，这两个城市虽然土拍政策稍有不同，然而你会发现两个城市相同点。

1、未出现流拍

2、大约一半或者更多一点的地块基本上属于零溢价土拍

3、零溢价土拍同时，也要出现一点竞争，需要有大约四分之一的地块进入顶格溢价争夺。

好，你可以看做这是未来一年之内，中国所有一二线土拍的标准要求。

当然，两次土拍还有一个共同点，就是民营房企参与极少，这说明中国现在这一轮房地产大部分民营房企仍在泥淖之中，尚未脱离完全的暴雷风险。

无流拍，有零溢价，有热点溢价顶配争夺的情况，我们简称为“一无二有”。

这或许就是住建部要求的“稳地价”的分解答案。

其他城市的土拍同学，可以参考使用。

那么，这两个城市土拍总金额呢？比前几年是多是少。

2020年，上海土地收入2959亿元。

2021年，上海土地收入3528亿元。

2022年，上海土地收入约2700亿元。

2020年，北京土地收入1957亿元

2021年，北京土地收入1904亿元

2022年，北京土地收入约1500亿元。

可以看出来，无论京沪，2022年都是这三年来土拍收入最少的一年，都基本上下降400个亿到500个亿。

那么是不是这两个城市今年财政不缺钱呀？

实事恰恰相反，2022年可能是这三年来最缺的一年。

上半年，上海地方一般公共预算收入，负增长936亿。

上半年，北京地方一般收入预算收入，负增长263亿。

这里需要给大家普及一些财务知识。

根据《预算法》规定，各地政府一共有四本账本，分别是一般公共预算账本、政府性基金预算账本、国有资本预算账本、社保基金预算账本，后两者对于政府收入影响不大，看收入主要看一般公共预算收入和政府性基金预算收入。

一般公共预算收入分为税收收入和非税收入，不过一般非税收入很少，你可以把它看做就是一个地方的征税收入。

政府性基金预算收入中非卖地收入占比很少，甚至可以说政府性基金预算收入的多与少就看一个地方卖地的情况。

但是，你要知道，税收增减弹性不大，今年经济情况好，税收就高，今年的经济情况差，税收就低，政府在这项收入上控制力不强（最多在征税力度上有变化，但是不是太大）。

然而，卖地呢？

实际上政府操作空间就很大，财政紧张多卖两块地，或者拿出几块热点土地来卖。

财政宽裕，少买两块地，或者只卖冷地，不卖热地。

尤其是在京沪这种楼市较好城市，政府控制土地收入还是比较方便的。

然而，2022年呢的京沪呢？

实际上是在税收减少的情况下，也在主动减少土地收入占财政总收入的比例。

那么这两个城市土地收入占总收入比例大吗？

根据上海财政局发布的数据显示，2021年全市一般公共预算收入为7772亿元。

2021年全市政府性基金收入为3769亿元，其中国有土地使用权转让收入为3528亿元。

政府“主要收入”=7772亿元+3528亿元=11300亿元，上海2021年的“卖地收入占主要收入比”=3528亿/11300亿=31.22%，这个数据在北京市是约30%。

两个城市基本上都占三分之一上下。

三分之一多吗？

实际已经很少了。我们看下表（2021年数据）

全国主要的经济体中，京沪已经是最低的比例，较高的浙江和江苏已经占到了一半多。

如果，你把土地收入，看成是地方政府的财政毒瘾。

实际上，在全国来看，京沪毒瘾最小，原因很简单，因为京沪两地经济发达，企业大且多，税收自然较好，土地依赖自然较少。

然而，就是这两个毒瘾较小的城市，也开始戒毒了。

这个政策暗示性就很强了，连京沪这种城市都开始戒赌了，其他城市你该怎么办？是不是应该过一下紧日子，是不是应该把牢预算关。

榜样给你竖起来了，你是不是也该学学了。

不过，这注定是个漫长的过程。

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