三支穿云箭:只要不死,就是赢
东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《三支穿云箭:只要不死,就是赢》是一篇关于不死,三支,穿云箭的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!
我认为昨天中国房地产的“第三支箭”,叠加之前的两支箭,起到的市场实质影响,可以更加乐观。尽管复苏之路仍然会艰难个好几年,但房地产行业的底部已经到来。
11月28日晚间,证监会发出“新五条”,在房地产股权融资方面推出大礼包。看这个内容,允许符合条件的房企重组上市,允许上市房企非公开方式再融资,恢复H股上市房企再融资……
评价这个一句话:上市房企再融资大门重新打开了。
这个的确是属于房地产界的“巨型利好”,弄懂它的巨大意义,需要简单回顾一些历史。
从2010年4月起,为了遏制当时的房地产热潮,国家出台了“新国十条”,其中要求,对一些炒地的房企,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月,证监会发布通知称,为坚决贯彻执行‘新国十条’精神,已暂缓受理房地产开发企业重组申请。
可以说,从那年起,中国房企的上市、再融资之路基本上就停了。过去的10年里,也的确发生了几起房企重组案,但属于极少数。一例是2015年8月,绿地控股借壳登陆A股,市值超3000亿。二例是当年12月,招商地产重组,配套募资150亿,(当时冲着那个“意义非凡的代码”买股票的都站岗了好几年)。
但大部分都“折戟沉沙”了,典型的是恒大与万达。2015年,万达商业“回A”,到2021年3月,万达商业宣告撤回A股IPO申请。另一个恒大,2016年,恒大意图借壳深深房回我大A,1300亿的战投,超级对赌协议,绝对震惊了整个中国资本市场。但一直折腾到2020年11月,宣布终止。这个对恒大本轮的爆雷,实质上是起到了加速的作用。
其它还有不少开发商,类似富力回A、阳光城(定向增发),都黄了。
所以,这个利好,对房企而言,不啻于一个“憋了10余年”的大杀招。说它是重磅、巨型利好,并不是夸张的说法。
谈到它的意义,我认为可以结合着之前的政策刺激(信贷投放、债券融资等)来看,我认为有三个方面。
第一,房企全行业的流动性危机将得到显著缓解。
对这一点,我偏乐观(下面还会讲到)。从“金融16条”我就在说这个看法,“金融16条”让房企的信贷支持开始实质性落地,随后很短的时间里,我们看到,大型金融机构一共发出了1.6万以上的“综合授信”,像万科一家独得了数千亿之巨。
有许多观点对授信表示了保守,因为“授信”毕竟不是“贷款”,这个我当然也知道。贷款是一个行为,授信则是一个评估,对房企偿债能力的评估。就像微粒贷提醒我说,你可以有10万的额度,随时可以取用。但我依然认为这个意义重大,它在释放一个信号:就是类似万科、龙湖乃至碧桂园,这类优质房企,在金融机构眼里依然值钱。
我觉得这一点就够了。
而回到这次的“新五条”来,它释放的信号意义更为重大:接下来,房企之间可以展开收并购,你可以收企业,也可以收项目,也可以进行其它融资。总之就是,它进一步拓展了上市房企直线获得资金的渠道。这对于现下陷入流动性危机的上市房企而言,是真正的救命稻草。
第二,对所有支持政策的期待都应止步于“止血”。
我认为这一点应当不断的强调,我们对房地产政策的期待不要过高。今天看到的政策,在方向上是正确的,在时机上是已经迟了,这个大家都看得明白。房地产想大力救起,有三个坎要过,什么叫大力救起?难道是要它重新一飞冲天?那显然不是决策层的意思。第二个坎是救不救得了,今天的房企,基本上都在ICU,优质的没多少。而且那些爆雷的,都是动辄几百上千亿的负债,想救也未必救得了。第三个坎是道德的坎,去年花那么大的重拳出击,往死里打,现在又要救,道德上站不住脚。
我的看法先前说过,这是“止血”,就是止住房企大面积爆雷流血的风险,不要再进一步恶化下去。托个底,剩下的事情,慢慢搞。我们对这些政策的评价、期待,都应该停留在这个层面。
但单单就是这个层面,意义就已经很大。房企,只要不死,就是赢。
第三,房企的下半场入场券会比想象的更快的决出。
虽然只是止血,但实质上,这几轮针对房企流动性的政策组合拳打出,会很快的产生一个“意想不到的结果”。那就是:房企的下半场决胜局,会比想象的更快的到来。
想象一下今天这个局面,有些上市房企,无论是靠着自己的资源背景优势(比如国家队房企),还是靠着自己的判断和稳健运营(比如万科、龙湖、碧桂园),总之,它们都活下来了。而活下来的房企,在今天又进一步的得到了政策的大力支持!无论是金融机构的综合授信,还是接下来的房企再融资,它们的机会无疑都是更大、更多的!
反观,那些持续流血到躺平的房企,比如恒大、世茂,即便是得益于这一次的再融资开闸,可能有所转机。但是放眼未来,在下半场的对决中,可能已经丧失了入场券。
回首看,这个行业先前一直在热烈讨论的“白银时代”、“黑铁时代”,怕是没有人想到会以这样的方式展开,更是没有人想到会以这样的方式收尾。我们先前强调过多次,很多事情,它发生的很慢很慢,但一旦爆发,那个结果的到来又很快很快。房企下半场的入场券,已经决出了。未来不远的时间里,这个行业会出现快速的洗牌整合。
我也注意到,有许多人童鞋依然忧心忡忡,认为房地产市场的销售端萎靡不振依然,是以,最终这个市场还是没戏。
回到开头,我对此偏乐观。如上所言,我们首先要降低期待值,这些针对“B端”的政策,意义在于“止血”,不在于刺激。只要血能止住,或者能够比原来预想的多撑上几年时间,这个意义就到了。我不知道大家在讨论的时候,对市场“止跌回稳”的理解是怎样的。我认为,房企只要能够拥有更多的现金流,能够再活下去个2-3年,这个政策就成功了。我从不指望房地产市场重新回到过往,那本身不是一个正常水平。
其次,在我看来,销售端的恢复,这个现在不是最重要的事了,因为这不是房地产一域的政策所能决定的。我们都知道,想让销售起来,要么让成本下去,要么让人们有钱。现在房价已经下去了,当然许多人觉得降得还不够,但实际上在限价的条件下,已经有许多盘都在盈亏线上了。利率也一直在降,已经降到了4.1%,想必下面还会降。
但是收入呢?人们对未来的收入预期呢?现在有人能描画它吗?
收入的问题,不是房地产能够解决的问题,而在房地产外,首先是疫Q封控政策。基于目前的情况,我想不用多少专业知识也能明白,成本(包括房价、首付、利率)下降带来的长期购房成本降低,无法对冲人们对苛刻疫Q封控带来的收入高度不确定的强烈担忧。
这个预期之下,就算是利率降到3%,销售端也起不来。不是买不买房子的问题,而是和开发商一样,是“活下去”的问题。
房地产的问题也好,整个中国的宏观经济问题也好,首要处理的问题,是疫Q封控政策,不在其它。我再强调一遍,我当然知道疫Q封控政策不是导致中国经济大衰退的渊薮,但它却是解决一切问题的起点。有了这个起点,我们可以慢慢归拢伤痛,重新发展,但如果大家一直持续的呆在这个大坑里,便永远没有新的开始。
这个问题,房企无能为力,他们应该做的是,努力的确保自己“活下去”,好好埋头搬砖干活个好几年,再彼此抬头相见。
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