杭州市中心憋了4年的大招，终于要来了！
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2022年尚未结束，2023年的供地已经迫不及待了！
最近，杭州多个区透露了明年的供地计划，其中余杭区跑在最前面。
主城区虽然没有完整的供地计划表出炉，但上城区已经率先剧透了部分重点地块。其中最大的亮点是，城站东广场TOD！
图源：浙报传媒地产研究院
城站东广场TOD项目位于望江新城，由三宗地块组成，合计用地面积98.85亩，可建面积27.52万方，其中住宅面积6.94万方，占比25.2%。
这几年关心杭州和望江新城规划的人一定不陌生，城站东广场的规划概念，早在2018年前后就已经被提出。
火车站对于一个城市来说有利有弊，弊端就是割裂了城市。
下图是2017年前后，城站的左侧是杭州西湖大道两侧的高楼大厦，东侧是正在拆迁的低矮老旧棚户区。
城站东广场的建设目的之一，就是为了打破这种城市的割裂。
目前杭州城站火车站只有西广场一个出入口，面向杭州老城区和西湖方向。
城站东侧的望江新城、钱江新城已经崛起，建设城站东广场和东出入站口，既是杭州城市发展的需要，也有杭州城站客流的需求。
特别是对望江新城来说，这是板块突破天花板的重要节点。
根据规划，城站东广场除了出入站口外，还能通过天桥和地下空间连接西广场，望江新城和老城区之间的隔阂也将彻底打破，融为一体。
西接西湖、东接钱塘江真正实现后，望江新城的潜能将进一步放大。
城站东广场TOD项目，也包括了2宗绝版宅地。
位于城站东广场商业地块东侧的这2块宅地，甚至比板块内在售的超级红盘江明月朗园还要好。
望江新城虽然贵为市中心核心板块，但地铁的配套算是一个缺陷，整个板块目前只有地铁7号线莫邪塘一个站。
这2宗地块位于海潮路两侧，与莫邪塘站几乎就是0距离，相比江明月朗园和海潮望月城都要近。
可以说，这两宗地块算得上望江新城地段最好的地块了。
而且，4-1这宗地甚至比新世界自己的住宅更靠近K11商场。
新世界地块是一个长条形，K11艺术商场位于最北段，住宅部分的江明月朗园，最南端距离商场有2-3个路口。但4-1这宗地就隔了一条马路。
要说缺陷的话，4-2隔贴沙河相望就是城站火车站，不喜欢“铁路景观”的人可能会嫌弃，但临近车站的火车噪音反倒没有太大影响。
另外，这2宗地块体量不大，分别为22.98亩和22.80亩，容积率都是3.8，可建建筑面积都只有5万多㎡，扣除商业部分，住宅体量就更小了。
接下来，望江新城这2宗宝地，以及未来打造的项目，一定是杭州楼市的焦点。
最香的饼，却也是最难啃的硬骨头。
其实3宗地块也并非第一次“上架”，至少在2022年的读地手册中它已经现身了，但终究没能成功出让。
这足以说明，城站东广场TOD的饼虽然够香，但要落地难度不小。
任何大项目的建设都要符合天时地利人和，而城站东广场TOD最大的难题就是“人和”。
它不仅是一个商住项目，也是火车站的一部分，这就需要和铁路部门打交道。对于普通小开发商来说，这主动权几乎是由不得自己的。
即便是大开发商，甚至国企央企，都需要斡旋很久，反复调整项目方案，光是其中的人力和时间成本就可想而知。
从本身项目建设难度来看，两条横跨城站火车站站台区天桥就够难了。
整个站台区加上贴沙河，宽度达200米左右，不仅要考虑天桥的墩柱对火车的影响，还要考虑天桥上方的行人对铁路安全的影响。
综合来看，虽然2宗23亩的宅地很有诱惑，但相比商业部分的难度，两者的份量开发商还得掂量掂量。
城站东广场落地的难度，还远不止这些。
2018年项目提出时，虽然东站已经投用，但城站在杭州的地位依然很重要。彼时，杭州火车西站也才萌芽阶段，尚未动工。
城站东广场在当时确实是有必要和值得期待的。
但随着杭州火车西站的规划落地，以及越来越多的高铁线引入，越来越多的列车进驻，西站的地位正在快速提升。
可以预见，在几年后杭州西站一定会成为仅次于东站的第二大枢纽。
“陈旧”的杭州老城站，定位将变得越来越尴尬。
现有的铁路规模，很难容纳更多的高铁，改造的难度又是难上加难，未来客流量被东站和西站抢走在所难免。
这样的预期下，再建设一个城站东广场，似乎没有那么迫切了。
如果城站逐渐变成一个普铁火车站，又会与望江新城的高端定位有点不符。
总之，城站东广场TOD项目的处境尴尬，能否如期落地，需要下很大的决心！
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