降了近一年的价，年底楼市终于要回暖了？
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导语：
临近年底，昆明的房地产市场出现了几个比较有趣的现象：一部分房企叫嚣着涨价，一部分蓄力打折冲刺，还有一部分，直接躺平了。
一年眼看结束，今年的昆明楼市最终将会如何收官？
01
2022年，几乎一整年，地产人都在关注和讨论一个问题：房地产行业什么时候能够回暖。
前几天，国家统计局发布了2022年11月《全国70个大中城市商品住宅销售价格指数》。
从数据情况来看，在全国70个大中城市中，有51个城市的新建商品住宅销售价格指数环比仍然呈下跌趋势，19个城市的新建商品住宅销售价格指数环比略微上升。
而回到昆明，11月昆明的新建商品住宅销售价格指数环比上涨了0.2%，涨幅在全国位列第五。
在全国大多数城市都呈下跌的情况下，昆明的上涨就显得尤为难得。
图源国家统计局《全国70个大中城市商品住宅销售价格指数》
从克而瑞数据来看，11月昆明的房价也确有一定的回升。
图源克而瑞《2021年11月-2022年11月昆明主城商品住宅供需价走势》
除此之外，近期昆明宣称涨价的项目也逐渐增多，种种迹象表明，昆明的房价确实有回暖的征兆。
那么具体到项目上，今年的房价情况究竟如何呢？
02
目前，昆明主城的在售房源仅有118个，相比8月在售楼盘数量有了明显的减少。
而目前在售的118个项目中，单价1w/㎡以下的项目共计21个，1-2w/㎡价格范围内的项目共计77个，单价2w/㎡以上的项目共计26个（价格全线2w/㎡以上的项目共计20个）
2022年12月昆明主城在售项目价格分布情况（2w/㎡以上占比仅统计单价全线在2w/㎡以上的项目）
低价项目的数量和市场占比正在逐渐回落（1w/㎡以下）。
8月份，我们在统计中发现低价项目在市场中占比逐步攀升，达到了19%，而时隔4个月之后，低价项目的市场占比小幅回落。
通过项目对比，可以发现，这种变化一方面来自于部分项目的单价明显上涨，比如滇池府，此前单价在9000元/㎡左右，但近期踩盘售楼部的置业顾问告知目前售价约1.3w/㎡左右。
另一方面，还源于部分低价项目的售罄，比如中交碧桂园东园。
昆明1w/㎡以下项目
而从分布来看，经开和空港仍然是低价项目分布最为集中的区域，其次是呈贡片区，如果要在距离主城较近的区域看看低价项目，则可以看看江东铂悦湾、首创禧悦春城和源清轩景。
昆明1w/㎡以下房源分布情况
03
市场中间力量增多，更多项目选择以价换量（1-2w/㎡）
虽说进入11月之后，昆明市场上的项目成交均价略有回升，但是相较去年同期以及今年以来的房价，仍然是处于市场低位，也就是说，昆明市场中以价换量的现象仍然是存在的。
而其中比较典型就是万科旗下的万科城、万科500里以及万科公园城市等。
近期，万科在特价方面的力度是比较大的，但这波特价确实也取得了明显的收获，从11月的成交情况来看，万科目前在售的三个项目都榜上有名，且万科500里和万科城都在榜单的前三名。
而作为销冠的书香云海今年以来都是以价换量的典型代表。
图源昆明铭腾机构，2022年11月昆明中心城区商品住宅销量top20
而除了以上几个项目在追求以价换量外，今年昆明市场上还有不少项目其实也在量价的平衡上做出了妥协。
昆明1-2w/㎡项目分布情况
从图中可以看出，二环内2w/㎡以内的项目越来越多，且金泰国际三期名门和瑞鼎城天玺等项目的单价在1.5w/㎡以下就能上车。
除此之外，南市区尤其是巫家坝片区此前作为昆明高价盘的集中地，在今年以来价格一再回落，目前大部分房源的价格都集中在1.5w/㎡左右。
当然，在价格上做出妥协的还有保利城，今年国庆和双十一期间接连推出了1.2w/㎡左右的特价房，目前正常房源的价格也只要1.3w/㎡左右。
04
高价项目市场占比降低，项目分布趋势更偏稳定（2w/㎡）
对于昆明的高价项目来说，其实并没有太多的新意——并没有新面孔，更多的还是老朋友。
昆明2w+/㎡项目分布情况
从分布来看，昆明的高价项目同样遵循着此前的规律。
一是分布在二环以内的市中心区域，这一区域的代表项目是翠湖一品、融创春城書院、艺城春城玖號、龙江金茂府以及华润中心。
二是北京路沿线的区域，主要代表楼盘是万科京江隐翠和美的北京路9號。
三是南市区的双塔片区，巫家坝及会展片区也零星分布有部分高价项目。
四是滇池、草海沿岸，这一区域的项目主要以低密洋房为主。
可以发现，高价项目其实是具有一定的稳定性的，而这种稳定性除了其本身改善的品质所决定外，更多的还是来源于项目所处地段、所拥有的稀缺资源以及丰富的配套。
前文我们提到，昆明的市场似乎开始有了回暖的征兆，按照正常逻辑，目前就应该是各大房企冲刺的时间，然而从现实来看，房企们却表现得很佛系。
随着疫情的逐步放开，越来越多的人加入了“小阳人”的队伍，也正是受此影响，购房者的看房热情逐渐降低，不仅如此，售楼部的工作人员也锐减，因此才会有房企无奈选择“躺平”。
不过，“躺平”也只是房企在现阶段的选择，并不代表其会选择一直“摆烂”，今年毕竟还没有结束，等平稳度过这波疫情，昆明的楼市或许会有一番新的面貌。
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