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首次投资速看!日本买房需要注意的投资准则有哪些?

作者 :拆迁房 2022-12-19 18:55:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《首次投资速看!日本买房需要注意的投资准则有哪些?》是一篇关于首次,日本,需要注意的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

“经历了三年,现在甚至还不如前”,最近身边的朋友这么说着。

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这个“寒冬”到底还有多久结束?成为了一个不确定性的未知题。

要说起“不确定性”,最近的日元汇率可以说是非常的“戏剧化”。从今年以来的持续下行,到如今逐步回升至5以上。

虽然相比之前日元总体来说还处于贬值阶段,但想必这场汇率的“翻身仗”也即将要开始了。

再观日元的贬值,客观点说就是一把“双刃剑”,有人欢喜有人愁。

“愁”的自然就是生活在日本的居民了,由于日本95%的石油天然气和60%的农副产品都是依赖进口。

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日元的贬值也势必导致了日本国内的物价在不断上涨,生活成本变高。

这也是为什么今年以来日本政府多次给民众拨款补贴了。

“喜”的自然就是海外人士。随着日本10月11日全面开放,海外游客大量涌入日本。

日元贬值反而是让他们拥有了“爆买”的好时机。

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除了对酒店、航班和各大百货公司的一顿“爆买”之外,也似乎发现,这些海外认识对日本进行“爆买”的对象好像换了...

其实自2019年以来,海外投资人对日本房产行业的热情似乎并没有因为疫情的到来而有所影响,甚至比日本本地人的买房意向更高。

CBRE在2021年12月公布的「2022年日本投资者意识调查」显示,74%的海外投资者认为他们将在2022年加大对房地产投资的占比,相比日本投资者数量占到54%,增加日本房产投资比例的海外投资者占比要高出近20%。

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当然,投资房地产除了自用以外,其中最让海外投资者注重的投资依据,就是房屋出租的回报率,也就是租金坪效CP值。

如果您投资资金有限,又想买入日本房产来赚取未来升值空间,那应该如何抓取机会呢?

投资以租金利润为准则

一般在投资型房产市场中,基本都以租金利润为房价定价的依据。

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根据2022年上半年度日本全国1LDK房型的租金排名也可得知:东京的租房金额首当其冲,占据日本全国之首。

这也就是内行的老手们都会投资日本东京都心区域的原因。

因为他们主要着眼于收租的利润,而不是单纯只看房产的单价。

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例如首都圈之外那些不知名的周边城市,虽然价格上也许占优势,但购入之后可能会出现房屋空置和租约不稳定等情况。

对于现今投资方向来说,要在不确定中寻求稳定。

而东京庞大的城市人口基数和对租房市场的庞大需求,进而最大程度地保证了东京的租约和租金都相对稳定。

买新不买旧

如果在日本买房,目的是以纯投资为主的话,一切应以租金利润最大化为前提。

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如果每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高,那么CP值越高的物件,未来才有保值性和升值性的可能。

因为有租金回报率在支撑,将来房子增值的空间更大。

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举个例子。同样都是在东京都新宿区1K的房型,离地铁站5分钟路程以内的套房出售资料来看:

屋龄只有1年的新屋,售价是所有物件中最高的,达到2480万日元;接着到了屋龄8年左右,房价就掉到1980万日元;再到了17年左右的屋龄,房价则掉到最多,几乎是当初新成屋房价的1半。

但是即使是房龄只有1-3年的“次新屋”,房价也是比全新物件要便宜很多。

这就解释了为什么许多投资者不会买新屋来投资收租的原因了。

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房龄较高的老房子依然抢手

屋龄28年以上的套房,即使再过10年,将近40年屋龄左右,房价都还能维持住,反而不会下跌。

即使经过了10年或20年之后再卖出,只要租金市场没有变化,这些老房子还会仍旧抢手。

而且待其出售时的销售期也相对很短,有的短则两周,长则一个月。

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事实证明,这些老房子其实很容易脱手的。

小户型的需求人口最多

对于首都圈不同户型的租金来说,大户型的房屋租金高达每月10万至20万日元左右,相较而言,单身套房每月的租金5万至9万日元。

而再观首都圈上班单身人口居多,自然小户型的需求就会远大于家庭户型。

当然也不排除也有部分单身人口和东京家庭愿意去选择稍大户型。

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但在租房市场中需要肯定的是,低价位的租金在未来的租金市场里更“吃香”。

像是东京、大阪等都市圈的房地产,也还是租屋市场为主,所以更符合这四大投资原则。

同时,以上这四大投资准则也是以租金收益、增值为目的的投资,其中赚取的是未来的增值。

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这对于首次投资日本的投资者来说,也是非常适用的。

当带着这四个标准去选房时,也省去不少时间和精力。

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