年终九问：郑州二手房明年会止跌？会易出手？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《年终九问：郑州二手房明年会止跌？会易出手？》是一篇关于郑州,二手房,年终的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
是时候盘点一下郑州二手房问题了。 给卖房的房东们，给纠结新房&二手房的买房者们， 带来清晰的解答。
一问： 2022年郑州新房、二手房分别卖多少套？
2022年全年郑州新房预计售出约9.2万套。 2022年全年郑州二手房预计售出约6万套。 2022年新房：二手房约为1.53：1 而2021年郑州新房售出13.8924万套。 2021年郑州二手房售出6.3274万套。 2021年新房：二手房约为2.2：1 那么问题来了： 为什么2022年郑州新房销量下跌一半，二手房却与2021年齐平？ 1、郑州烂尾楼把新房购房者吓跑了。 2、“住房不炒”没有炒楼客。 炒楼客是中间商赚差价，既然是生意，面对风险时自然也会从容些，烂尾时亏，不烂尾时赚了利。 而自住者，最怕的就是烂尾。 一怕无房可住，再怕被亲友质疑能力问题—— “为什么你瞎了眼，而别人没！” 3、郑州取消了20%差额税，利好二手房交易。 4、二手房即买即住。 疫情带来诸多不确定，买二手房图个确定。 5、二手房降价，买的比较划算。 所以2022年郑州新房成交量跌了一半，郑州二手房却没有跌。
二问： 2022年郑州二手房价比高峰跌了多少？
1、老破小（大）比高峰跌50%左右。 老破小（大）是指房龄大于15年，物业跟不上，且非优质学区的房子。 实例： ①南阳路南阳新村（建成年代约1996、1997）50—60平。 2017年、2018年卖14000—15000元/平。 如今7000—8000元/平。 ②丰庆路青年居易（建成年代约2004、2005）23—68平。 2017年、2018年卖16000—17000元/平（因可上文化绿城小学）。 如今8000—8500元/平。 2、优质二手房跌20%左右。 优质二手房指物业好、小区环境好、位置好的二手房。 实例： ① 丰庆路与东风路交汇处，丰庆华府（建成年代2015年）。 2017、2018年卖18000元/平左右。 如今14000元/平左右。 ② 永威东棠（建成年代2013年）。 2017、2018卖3.5—4万/平。 如今3万—3.3万/平。 ③ 银河丹堤（建成年代2010年）。 2017、2018卖3.6万—4.2万/平。 如今3万—3.4万/平。 ④ 绿城百合（建成年代约2007年）。 2017、2018卖3.5—4万/平。 如今2.8万—3万/平。 3、加上月供、银行利息没跌价的次新房。 实例： ①绿都紫荆华庭晴园 ②万科江山府 ③万科美景世玠 ④融创中原壹号院 ⑤金领九如意 ⑥永威上和院 4、其他房子。 ①十几年房龄的老房子，比高位跌30%—40%。 ②次新房，三赔： 赔月供； 赔利息； 赔装修。
三问： 什么是疫后刚需？什么是疫后改善？
疫后刚需是指： 50平换90平、90平换140平，这依然是刚需。 疫后改善是指： 改善居住区域，改善居住面积，改善居住生活场景，改善物业服务，改善邻里层次等全方位改善。 改善居住区域： 比如金水区进军北龙湖。 改善居住面积： 比如160平方换200平方＋。 改善居住生活场景： 比如高层换一楼带院、别墅、露台顶楼等。 改善物业服务： 必须是郑州大平台、知名物业服务公司提供优质服务。 改善邻里层次： 疫中深受其扰，疫后对邻居层次和素质的改善需求更高。
四问： 疫后刚需房好卖吗？怎么办？
依然非常难卖！ 办法：一步降到底；老破小（大）直奔5000元/平。 原因如下： 1、疫后缺钱，只能卖房。 不卖活不成，你不卖有人必须卖！ 2、如果疫前100套有一个刚需买家，疫后1000套难有一个刚需买家。 房子没少，刚需客户量降10倍都不止！ 3、刚需不用说首付，月供都没信心。 2023年刚需二手房除了降价，没有第二条路可选。 牢记！别有幻想。
五问： 疫后改善房好卖吗？怎么办？
疫后的改善房好卖！ 价格稳定，或适当让利即可。 原因如下： 1、被疫情虐三年的改善客还在。 这些人或有点存款，或有房。 如果考虑改善居住，增加安全感和生命质量，会上车。 2、郑州疫后改善房很少。 供需矛盾不严重。 3、这些房难涨，也难降了。
六问： 还有人做改善房接盘侠吗？
有这疑问的人必定是：坐吃等死的学渣。 学霸不是这样认识问题，他们通常这样思考： 1、95%赔钱，还是5%的赔钱。 2、宽松货币下，得找管子抽水，找盆接水。 3、学霸的人生里没有坐吃等死，只有挑战与机遇。 4、学霸认为，这些年来没人炒房，买改善房，只要不缺钱，破产人家都不会卖，所以供给减少。 改善房2023年不会涨，但2024年、2025年会有一波暴涨。 赚到钱，搞到钱的人会买房。
七问： 2023年买卖二手房窗口期是何时？
1、2023年1月5日房管局小阳人上岗~春节前。 买哪——郑州区域内刚需和改善。 2、2023年正月十五~2023年五一。 买哪——郑州区域加上地市。 3、2023年九、十月。 买哪——全国性购房。 把握这些时间，稳步买卖非常关键。
八问： 买新房还是二手房？
本人回答不了，因需求而异。 买房是个专业活，买与卖都交给可靠的专业人帮助选择。
九问： 2023年郑州二手房和新房大约会售出多少套？
2023年郑州二手房预计会售出6.5万—7.2万套之间， 相比今年会增长，但不会太大。 2023年，郑州新房预计售出12万—15万套，也就是与2021年大体相当。 跌无可跌。 大涨亦妄想。 郑州房地产不可能拔了点滴，马上参加马拉松。 先下床走几步再说吧！
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