新一轮还债高峰来袭，大数据告诉你，100+房企谁最难？

作者 :茅草屋 2023-01-01 12:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《新一轮还债高峰来袭，大数据告诉你，100+房企谁最难？》是一篇关于告诉你,新一轮,最难的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

我们来看最近的新闻：

建发股份公布200亿元融资计划

32家房企筹划股权再融资，部分出险房企有望迎来并购“破冰”

三支箭开弓满月，5万亿资金救房企，从16条实施以来，差不多120多家房企获得银行授信。

华夏幸福与华润置地签署转让协议

……

从这些新闻和数据中可以看出现在的房企“如沐春风”。

第四季度以来，各种融资渠道不断的放松，政策端，从放松到定调再到支持，让不少上半年摇摇晃晃的房企看到希望。

但是，在高兴之余，有些房企真的能救起来吗？

即使融资渠道拓宽，针对开发商的钱多起来，但是未来依旧不少房企要渡劫！

为什么？

我们都知道，越是年底，越是房企最激动的时刻，最典型的就是千亿房企的追逐！

在以往的年份，千亿房企的成绩单，霸屏各个研究机构的榜单。

然而，我们来看今年的千亿房企数量变化：缩编一半！

从2010年到2021年，这段时间千亿房企的数量是直线飙升的，从个位数到2021年的43家，中间经历了多少，直接看数字就很清楚。

2021年不仅是数量的巅峰，在这一年，全国房地产市场规模也是一个峰值，商品房销售额达到18.2万亿，销售面积接近18亿㎡。

而2022年呢，根据克尔瑞的数据显示，截止到11月30日，销售额达千亿的只有19家，如果加上12月份的估计，也就是20家。

一年，千亿房企的数量腰斩。

千亿房企数量腰斩，房企总部迁出上海，房企不断的违约，进而消失在大众视野……

在这背后分分钟透漏出楼市的艰难。

在一个品牌房企，千亿房企都难支撑的时候，指望中小开发商更难！

其次，三支箭已经满月有余，效果并没立竿见影。

11月份对房企的支持是史诗级的，在房地产历史的长河中，具有标志性意义。

然而在数据上并没有体现出来：

11月份：投资开发额为9917亿元，同比下降19.9%。

1-11月份：房地产开发投资增速为-9.8%，较10月份降幅扩大一个百分点，在历年的数据中持续下降。

新开工数据下降的更为明显，降幅达到39.5%。

……

我们来看，即使政策已经出来，就拿新开工来说，这个代表投资意愿，在债务和销售两座大山的压力大，可见大家的情绪并不高。

除了数据外，政策上并非雨露均沾。

一些输血的政策，将会越来越集中，优质的民企和国央企将会更加受益！

今年5月开始到现在，从鼓励碧桂园，龙湖，美的3家房企发债到后来的5家，21家等等。

全国房地产开发商上万家，对比这些被提名的数字相差了多少。

最简单的就看这张图，有几个是中小房企的身影。

最后，再来看融资资金的用途。

11月28日证监会提出，上市房企并且上市房企非公开再融资募集资金被鼓励用于“保交楼、保民生”地产项目。

最典型的就像华夏幸福等这些债务比较多的房企也成功发布了定增计划。

自从融资信号出来以后，差不多有30家房企宣布配股和定向增发了，具体如下：

融资房企数量增加了，但是主要用途，保交付，保民生的占比有多少。

到底是谁用来做这件事？是华夏幸福，世茂，金科等这些房企。

现在你在网上一搜索，相关新闻，出现的都是这样的：

保交付依旧是重点，在这11月份的数据中也有体现，虽然新开工，销售面积等等都是下降趋势，但是竣工指标却有了改善。

那么，在如此情况下，2023年到底哪些房企要渡劫？

我们在前面提到过，大家投资意愿不高，其中有一个原因就是房企本身债务问题。

今天我们就从这点出发来看，2023年房企的债务到底是怎样的情况？谁在2023年债务到期，压力比较大？

从图中我们可以看出：

1、2023年境内地产债到期以及回售对比2022年是增加的，大约334亿元。然而2023年境内债以及回售占存量债42%，而2022年的是39%。

2、我们按照企业性质来看的话，民营企业地产债是收缩的，比2022年减少了9亿。央企是增加比较多的，地方国企其次。

3、如果按照评级来说，只有AAA级别的2023年到期以及回售对比去年是增加的，像AA+,AA都是下降的。

那么，具体到企业又是如何呢？

接下来，我们就以央企，国企，民企以及公众企业代表房企来分析：

1、央企

从这张表格中，我们可以看出：

这三种债，境内信用债存量债是比较多的，央企地产债比较多的房企是：

保利发展控股，华润置地控股，招商蛇口，中海，中铁建，金茂，远洋，中电建

比较少的是：五矿地产控股，中铁，中冶，招商局积余，南国置业等等

而2023年债到期占比，从30%，30%-50%，50%以上档次给大家分的很清楚了。

从这些分类可以看出2023年到期占比基本上在50%以下，而50%以上比较小。

压力比较小的也就是2023年没有债务到期的房企：

保利上海，招商局积余，中冶，都城伟业，天津中绿电投，中铁，远洋控股。

2、再来看国企：

地方国企地产债，2023年占比0%，可以松口气的有：

中华，华远，天地源，柳州市房地产开发有限责任公司，北京经开投资开发股份有限公司，华远集团，深圳振业，天津房地产，重庆渝北开发，湖北清能，京能置业，云南城投。

压力比较小的企业，从这些名字就能知道，大部分是城投。

国企地产债2023年到期三个档次，占比相对比较均匀，基本上也在50%以下，但是50%以上的房企明显增加。

3、民企与公众企业

看完前两个，再看民企与公众企业的数据，明显压力给到了这边。

地产债占比0%，2023年没有到期债务的只有龙湖集团控股

而30%以下的，还有一个是已经出险的富力。

30%-50%里面，金科，阳光城，华夏幸福，旭辉也都有不好的消息传来。

50%上的，奥园，融创，宝龙，恒大，世茂等等本身都有不好的消息了，2023年会更难。

而一直降价回款的碧桂园2023年到期占比也在79%。

虽说如此，但是碧桂园赶在了风口，在这波房企激烈的厮杀过程中，你发现，碧桂园运气不错。

没出险的房企还好，起码还能降价回款，融资，给予大家现金流通的时间。

而出险的呢？依旧是艰难的一年，毕竟一旦出现，有些事情是不可逆的。

看了房地产债到期的情况，你就会明白：

为什么会有人说未来90%的房企都会消失？

兼并收购，在历史的齿轮下滚滚而来！

国央企进一步扩大规模后，一些没有上市的国企或者城投将通过上市打开融资渠道，获取资金回更加的容易。

而民企会更难，通过定增，努力实现保交付。

所以国央企依旧会是最大的赢家。

而在此刻我们一定要清楚一点儿：

如果连授信都没有的房企，特别是民企，除非实力特别强，否则建议谨慎。

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