京楼年终总结：量跌价涨！
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《京楼年终总结：量跌价涨！》是一篇关于年终总结的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
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魔幻的2022年终于结束了，我们也将迎来崭新且未知的2023年。
按照惯例，各大楼市自媒体纷纷开启了对明年北京楼市行情的各种预测。
很多楼市大V时常说自己预测得多么准确，从未失手，难道是有祖传“占卜算卦”的技能傍身？
其实只是偶尔蒙对了几次，就会被拿来反复提及并捧为神话，而背后大量错误的预测他们一定绝口不提。
互联网没有记忆，大部分是“阅后即焚”的碎片化信息，很难停留在人们的记忆中。鬼知道大V们原先预测过什么？
中国楼市就是政策市，这是常识。
而作为政策的制定者们，大概也没想到2022年为了救市，全国各地出台了近千次利好政策，居然都没能把楼市这个阿斗扶起来。
那普通的预测还有多少可信度？
不管是经济学大V、财经大V、还是楼市大V，翻看其过往对2022年的预测，无一不是被狠狠打脸。
说句难听的实话，“预测”其实狗屁不是，这就像赌博，猜对了是运气，猜错了是实力。
没有人能预知未来，大部分的预言最终都会被证伪。
所以很多粉丝期待我们也能出一篇楼市预测，就不干这些自找打脸的事情了，写点有助于帮助购房者理清思路的文章吧。
2022年，可谓是近几年北京楼市行情最差的一年，也是史上购房情绪最悲观的一年。
在网上不乏经常看到“北京房价要迎来下跌”，“北京房价离腰斩不远了”等极具吸睛的标题。这也让购房者们产生了一种：
北京房价一直在跌的错觉。
我们常说普通人获取信息的渠道有限，容易“以点概面”来判断事物，那自媒体难道就能窥探全局？
其实很多自媒体也是喜欢“拿个例代表整体”，在了解到一点片面消息后，为了博取流量便添油加醋、夸大其词。当然这类自媒体也包括我们。
2
那行情最差的2022年，北京楼市真实的市场表现到底如何？
以往对如何判断楼市行情的走势，成交量是一个比较重要的数据，因为“量在价先”。
只有量变引起质变，成交量达到一定高峰，笋盘大量减少之后，才能促进价格的上涨，也就是所谓的“量价齐涨”阶段。
而如今，北京楼市正在逐渐打破这个规律，不管新房还是二手房，都可以用4个字来概括总结，那就是：
量跌价涨！
据北京住建局的新房网签统计数据显示：
2022年北京新建商品住宅一共成交40875套，成交金额2954亿，成交均价61753元/㎡。 2021年北京新建商品住宅一共成交57219套，成交金额3433亿，成交均价54220元/㎡。
与2021年相比，在这一年的时间里，北京新房市场的成交套数虽然下跌了29%，但成交均价却上涨了13%。
当然，新房的统计数据偏简单粗暴，2022年成交价格大幅上涨，也跟前几年大量限竞房入市拉低了均价，现在陆续退出有关。
相比新房数据，二手房的成交数据能更精准、更详细的反应市场走势。
据搜哥数据说房统计的北京二手房成交数据显示，2022年北京全市二手房的整体均价，与行情最好的2021年相比，还环比上涨了2.43%，均价为69817元。
（来源：搜歌数据买房）
其中亦庄核心区的涨幅高达13.36%，东城区涨幅也不甘示弱达到了10.66%。 哪怕是学区暴雷的西城区，也整体上涨了6.61%，这跟我之前讲过的“削峰填谷”理论不谋而合（少部分顶级学区下跌，换来大部分一般学区补涨） 在16个行政区里，有超过13个区的均价都呈现不同程度的上涨；只有通州、怀柔、顺义三个区的均价有所下跌。
“分化”已经成为京楼的主旋律，把“涨跌比”细分到全市的各个板块来看，分化如何演变则更为明显。
以下是北京2022年度成交量最大的TOP100板块“量价涨跌幅”的部分排名。
其中海淀清河的涨幅最高为9.84%，其次是东城和平里为8.12%，丰台玉泉营为7.16%； 在TOP100排名里，亦庄河西区排名第一涨幅为13.16%，东城永定门涨幅11.39%，西城金融街涨幅9.92%；
从榜单中可以发现这些涨幅较高的板块，无一不是产业或学区占据其一的板块，或者是二者兼得。
而在成交户型分布的统计数据里，也能侧面印证京楼分化的趋势。
在全市范围内，购买一居室的比例正在逐年下降，目前仅为20.95%； 两居室仍然是市场的成交主力户型，占比高达53.31%，占据一半以上的市场份额； 三居室在全市范围内的成交占比居然超过了一居室，为23.34%。
3
自媒体的嘴会骗人，数据却不会撒谎。
在传统营销学课本上，对于如何精准的收割流量，有一句至理名言：“要跟大众屁股挤在一个板凳上。”
相比部分自媒体为了博取流量一味的唱空，真实的成交数据明显更具有让人更信服的参考意义。
从数据的反馈中就可以得知，今年北京楼市在大众眼里所表现出的行情“惨淡”，更多的是反应在成交量方面：
成交价却仍保持稳步上涨的态势。
而成交量实际也并没有所谓的那么“惨淡”，2022年北京二手房一共网签了14.2万套。
我们翻看从2017年到至今的历史成交数据，14.2万套这个成交水平与往年相比，仍保持在正常的市场区间。
要不是5月与11月份爆发的疫情，打断了两三个月的正常购房需求，那2022年，成交突破15万套是可以预见的。
关于“量跌价涨”这一点，我早在去年10月初发布的文章里，就给出了逻辑关系与看法。
作为一线城市，房价在经历长达五年的阴跌之后，价格已经变的极其夯实。
对于只有一套自住房的业主来说，都已经熬过了五年时光，完全可以选择继续住着等涨价，如非不得不卖的原因，谁都不愿意亏本卖房。
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