今年，愁死地方政府的问题出现了
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广州的土地市场有两个消息。
一是，广州集中供地要取消了。
二是，广州2023年供地计划出来了。
先说结论-
1、不单广州，所有的城市都会取消或变相取消集中供地。
2， 土拍规则会放松。
3、各地政府会控节奏、松门槛，抢房企。
4、广州今年的供地思路非常明智，总量克制、回归主城、用潜力地王带动市场回暖。
5、市场回暖会带动土拍回暖。
1
2021年，是房地产行业全面调整的元年。
这一年，土拍规则有两个剧烈变化。
一是，22城集中供地制度。一年只供3次地，土地市场从零售市场变批发市场。
二是，土拍规则大幅收紧。自有资金拿地、限马甲、竞自持、竞配建、竞品质、限房价等。
造成的影响是-
2021年，民企还没有退场，零星还会有一些地王，但市场热度降得很快。
2022年，民企在土拍市场几乎绝迹，流拍、城投托底是底色，很多影响利润的土拍规则不再提，起拍价也一降再降。
两年时间，地价降了、房价降了、预期降了。
当初的三稳目标，不但实现了，还超额实现了。
为了尽可能挽回一些土地收入，集中供地的22城，除了长春、沈阳，其他20个城市在去年全部超过3次供地，最多的武汉一年供应了6次。
此时广州提出取消集中供地，不是第一个，也不会是最后一个。
今年，土拍市场一定会适当的反向修正。
1、取消或变相取消集中供地，缓解房企的资金压力。
2、放宽土拍规则，给房企留出利润空间。
目标只有一个，鼓励房企入场，支持土拍市场恢复。
2
取消集中供地，对行业、对市场都是利好。
但我认为，还有一个潜在的影响，就是加大城市间的竞争-抢房企。
基本上所有的城市，去年土地收入都非常不理想，兜底、流拍的惨不忍睹。
今年大背景向好的情况，各地政府哪个不摩拳擦掌？
但是狼多肉少，还有实力继续拿地的房企不会多，能拿几块地那就更难说了，可能拿了A城市，就没钱拿B城市。
这些有可能继续拿地的房企里，经过这两年的捶打，他们的拿地只会是向一二线集中，优中选优。
这样，一二线城市之间就有了竞争关系。
政府要卖地，除了盘活自身市场外，也不得不去研究竞争城市的供地节奏、供地质量、供地规则。
就像同一片区的竞品楼盘，会抢着开盘，也会错开同质产品同期推出。
各地城市政府，也会抢节奏供地，错峰推出更优质地块。
3
广州2023年的土地供应计划来看，广州政府显然是那个明智的、做了准备的。
首先，供应总量比较克制。
2023年，计划供应住宅地块77宗。
2022年，计划供应81宗。
2021年，是101宗。
总量控制的越来越少，不透支，不盲目。
其次，继续回归主城，供地主力向上升阶。
主城区（天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺）计划供地52宗，占到67%，比去年的比例还要再高一些。
把主城区的供地、库存、去年销量拿出来对比一下，会发现，主城区又分了三种情况。
天河、海珠、荔湾，这些高价值区增多供地，供需平衡，价格也会更稳定。
黄埔，网红潜力区域，只供2块地，会通过旧改发力，整体压力还是减少的，价格稳定向上。
白云、番禺土地供应大增，替代了原来的供地大户增城、南沙，整体的供地主力是向上升阶的。
不过白云、番禺可能短期内要面临价格压力了。
其三，核心区供10宗地，一半有地王潜力。
天河智慧城板块供应3宗地，周边房价6万+。
天河中部供应1宗，临近天河公园，周边房价10万+，有地王潜力。
珠江新城东，供应1宗，周边房价10万+，有地王潜力。
天河客运站，供应1宗，周边房价5万+。
海珠区府供应4宗，二手房6万+，附近地块拍出4.8万/㎡楼王，有地王潜力。
海珠南部供应1宗，周边房价6万+。
至少有6宗地是有地王潜力的。
用地王带动土拍，在复苏的市场中是杀手锏。
4
总的来看，广州的供地结构是升级优化过的，在未来的城市竞争中，是一定会有优势的。
而广州政府又是务实的，只要适当放松一些土拍规则，土拍市场是可以回暖的。
过去的经验告诉我们，土地市场热了，整个房地产市场就热了。
但这次不同。
房企这次是系统性重创，从ICU恢复元气直至有钱拿地，还需要一段时间。
从销售端市场回血，从销售端市场看到预期，才是关键。
市场不热，土拍也不可能热。
事实是，从1月份开始，广州的市场已经开始转变了。
二手房的笋盘已经开始消失了，成交量在迅速上升。
很多人会在春节后，明显的感受到市场回暖。
这些微观变化，接下来我会单独写一篇文章来说。
今年一定是市场先回暖，带动土拍回暖。
土拍的回暖，是可以预见的。
最终市场、土拍形成正循环。
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