未来三四线城市及大量小县城的楼市，都失去投资价值了吗？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《未来三四线城市及大量小县城的楼市，都失去投资价值了吗？》是一篇关于投资价值,楼市,小县城的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
故乡留不下肉身，他乡留不下灵魂。
随着疫情防控的全面放松，这个春节假期返乡过年的人流量，出现了爆发性的增长。
很多人因为疫情影响，可能两三年都没回去过年了，这个春节通通在马不停蹄的赶回家团圆。
据交通部门的统计数据，春节假期7天，全国铁路预计发送旅客5017.4万人次，同比增长65.3%，恢复至2019年的83.1%。
但是大量身在一二线城市工作的人返乡，却没有为家乡带来以往如期而至的“返乡置业潮”。
在春节前夕，58同城和安居客联合发布了《2023春节置业意向报告》，其中在对于置业城市的选择中：
有69.5%的受访者倾向选择在工作城市购房； 有13.4%的受访者倾向选择在工作城市周边购房； 只有11.9%的受访者倾向选择在家乡(非工作城市)购房； 有5.2%的受访者倾向选择在家乡省会/周边城市(非工作城市)购房。
而就在2019年春节，有打算返乡置业的占比为52.7%，2020年时占比更是达到高峰为68.6%。
短短两三年时间，在一二线城市就业的意向购房者，返乡置业的意愿便跳楼式下跌，现在占比跌至不足20%。
加上我国人口正式进入负增长时代，全国人口比上年末减少了85万，新生儿人口更是跌破了1000万的警戒线。
以及城市与城市之间的人口虹吸作用，高能级城市的产业、教育、医疗、收入等方面对低能级城市形成“降维打击”，导致三四线城市的人口大量流失。
这也让今年“买房只买一二线，逃离三四线城市”的话题再次被冲上热搜，引起了大众热议。
包括我昨天转发米公子的新年文章中，也有类似的观点，这在评论区引起了激烈争论，褒贬不一。
那未来三四线城市及大量小县城的楼市，都失去投资价值了吗？
这句话确实可以代表全国绝大多数小城市未来的命运，但并不具备绝对性。
这个春节我也返乡了，今天就以我的家乡作为例子参照，一个距离北京1800公里的福建沿海小城市：宁德。
如果说亦庄是北京楼市里的一匹黑马，那宁德则是全国三四线城市里的一匹黑马。
在过去，宁德一度被称作东南沿海的“黄金断裂带”，经济总量长期省内垫底，更是被国务院认定为全国18个集中连片贫困地区之一。
而近几年却摆脱贫困，成功实现了“弯道超车”，发展速度可谓是突飞猛进，简直是小城市逆势翻盘的典范。
2022年哪怕受疫情影响，宁德GDP增速有所降低，也高达10.7%继续领跑全省，增幅连续四年位居全省首位，人均GDP突破10万元。
GDP总量在福建9个地级市中，从第8位跃升至第5位，并朝着第4位迈进；建成区面积快速扩张，城区人口从42万增至65万。
在房价方面更是表现的极其亮眼，所辖城区的房价连涨了六年之久。
均价从2017年的约6000元，涨到2022年的1.63万元。核心区最贵的二手房卖到2.5-2.8万元，到现在都没有明显回调。
这几年宁德的全方位高速发展，则离不开一个在全国都算如雷贯耳的知名企业，那就是号称宁王的：
宁德时代。
宁德时代原本是广东东莞的企业，在2008年时，放弃了已有两个工厂的东莞，带着上千名员工把总部从东莞搬到了900多公里外的小城宁德。
很多人一定奇怪，宁德时代为什么会选择既无上游原料厂，也无下游汽车厂，并且交通、城建、配套各方面都明显落后的宁德？
这中间肯定少不了一场招商马拉松。
宁德时代的创始人曾毓群是宁德人，宁德市有关领导花了三四年时间，多次不远千里到东莞拜访与之洽谈。
并提供包括土地优惠、高级人才个税减免、企业税收返还、帮助企业招工、完善路网、基础配套等各项措施，最终才打动了有乡土情怀的曾毓群。
作为对故乡的回报，宁德时代也为宁德带来了新能源完备的上下游产业链，带来了上汽第四整车厂，带来了数以万计的人口及就业岗位。
除了宁德时代之外，宁德的发展也离不开另外一家不显山不露水，却更为牛逼的企业，那就是：
青拓集团。
这是一家主营镍铬合金生产、及各类不锈钢金属材料的企业，在国内不锈钢行业极具竞争优势，已成长为全国乃至全世界的不锈钢生产及深加工基地。
在2022年福建民营企业100强中，青拓集团以营收1606亿元位列全省第一，宁德时代以营收1303.6亿元位列第二。
在福建民企纳税排名中，青拓集团也以年纳税总额超66.6亿元位列第一，而宁德时代的员工人数已接近9万人。
正是这两家企业，一个贡献税收，一个增加就业，为宁德市的社会就业和经济发展做出了重要贡献。
让宁德借此形成了具有国际竞争力的锂电池新能源、新能源汽车、不锈钢新材料、铜材料等四大主导产业集群。
四大产业集群也形成了产销一体，互为市场的循环格局，成为福建全省发展的新增长极，正在大步迈向“万亿工业时代”。
支撑宁德房价持续上涨的动力除了产业因素之外，还有一些其他因素。
宁德下辖1区6县和2个县级市，常住人口315万。虽然全市陆地面积1.35万平方千米，但主城区山多地少，建成区仅有60平方千米，土地供需严重不足。
海域面积4.46万平方千米，拥有世界级天然深水港三都澳，本地及下辖沿海县市的居民，大多从事大黄鱼、海参、鲍鱼、海带等海产养殖业，年收入不菲。
当然这其中也少不了投资客的推波助澜，这几年温州和福州的投资客在宁德楼市可谓赚的盆满钵满。
且宁德时代、青拓集团、上汽及上下游企业，也仍在为宁德源源不断的导入外来购买力。
以宁德为例，我看到了并非只有一二线城市的房产才有价值，城市大小不重要，高端产业才是核心竞争力。
像宁德这样一个企业带动整座城市发展的不乏其例，如阿里之于杭州，华为之于东莞，美的之于佛山。
但在全国成百上千个的三四五线小城市里，能像宁德这样成功实现“逆势翻盘，弯道超车”的城市，确实不多见了。
其实站在以纯投资、收益最大化的角度为出发点买房，我是认可“逃离三四线城市”这些观点的。
但不管什么观点，都只适合部分人，并不适合所有人。因为买房的因素是多样性的，绝大多数人买房往往是：
需求在驱动，而非投资在驱动。
比如结婚了需要买房，家庭成员增加需要买房，小孩读书需要买学区房等等，包括在家乡购房也是如此，因为有亲情牵绊。
以自住+投资为出发点买房，其实就是自我安慰罢了。自住就是自住，投资就是投资，这是两个需求，在预算不足时完全不能两全。
能在买房上赚取收益，也往往是在正常购房途中，不经意间踩中了房价上涨的节点，赶上了时代发展的红利。
且一二线城市的购房门槛较高，对购房者的资金和月供都有很高的要求，并不是人人都能买的起动辄几百上千万的房产。
就算买的起一二线城市，也不意味着人人都能幸福美满。一二线城市的生活节奏快，生存竞争压力大，三四线城市则更为稳定安逸。
毕竟每个人对生活的追求不同，对住房的需求也不同。买房是为了能有一个家，而家是要带来幸福感的，并不是要带来沉重的压力。
身处一线，深有体会。
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