重大变化！指导价可能要调整了？

作者 :茅草屋 2023-02-08 14:55:00 围观 : 次评论

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两个大新闻，分开来分析下。

第一个，指导价可能有调整的信号。

南都记者问市住建局，二手房指导价2年了，是否要调整了。

住建局的回复说，已经做了一个新的版本，只是是否对外发布还没确认。

如果真的发布，将会对深圳楼市带来很大的变化，如何来分析这个事情？

现在楼市的政策已经深不见的，普通购房人我相信已经完全懵逼的状态，对楼市的判断更加是浆糊了。

我之前说过，二手房指导价几乎是过去两年，降深圳楼市的杀手锏。

我认为深圳楼市下滑，其决定性作用的就是二手房指导价。

如果要调整，会怎么调呢？我们来做个推演。

大伙知道，二手房过去一年是冰冻状态，几乎已经失去了流动性，对2000万人口的大城市，一个月2000套房，相当于没有啥成交。

现在市场上多数的房源都是按照二手房指导价来走的，有些区域还低于指导价，有些也高。

那么调整的方向就是两点：

第一，回归市场本质，把指导价做一些修复，市场价低于指导价成交的再降低，市场价高于指导价的抬高，没有市场价成交的或者参考样本不够的，抬高或者不变。

第二，普遍性的抬高二手房指导价。

但是，不管是以上哪个方向，目前调整一定是基于大的政策方向来，就是要刺激楼市消费，扶持刚需和改善入市。

对楼市一定是利好无疑。

我认为呢，二手房是新房成交的源头，二手房没有流动性，新房肯定不好卖，新房不好卖，开发商没钱赚，土地不好拍，因此刺激二手房交易，必然是扶持楼市的根源。

如果深圳想改善下过去住房消费的局面的话，一定会想办法刺激二手房交易，刺激二手房交易，就一定会从二手房指导价入手。

这个逻辑和推演是成立的。

我觉得发布调整版的指导价，或多或少对深圳楼市会有刺激作用。

大家要明白一点，过去的政策已经是严得不能再严了，楼价往下走的空间已经非常小的，后面任何政策基本上是刺激和利好的。

这个基本的逻辑和认识，买房人一定要懂，不然随随便便买房，就要买贵上百万。

第二个变化简单提一下，深圳今天再次放开了积分入户的渠道。

这个渠道之前已经停了三年了。从下周2月15日就正式放开了。

积分入户相当于给了一些名额给外地籍入户，很多人入户之后，或多或少也在增加房票，尤其是挤压了三年之后，很多人就会排队入户，释放需求。

这个对房票的影响要分两种情况：

第一种，是已经在深圳有房的人，申请积分入户，再额外获得一张房票（因为外地只能买一套，本地可以买2套）。

第二种，是深圳无房租房和交社保的，申请积分入户，一个家庭获得两张房票。

大家不知道能不能理解我表达的意思。

但是，整体来说，我认为这个影响肯定不如上面那个对房价的冲击大。

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