命比纸薄啊！双地铁+好学校，通州这盘还是含泪降价了

作者 :茅草屋 2023-02-28 20:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《命比纸薄啊！双地铁+好学校，通州这盘还是含泪降价了》是一篇关于通州,这盘,地铁的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

当热脸贴在冷屁股上，是屁股变热，还是脸蛋变冷？

上个月，《北京城市副中心拓展区规划（2021年-2035年）》草案在北京规自委网站公示，听取公众意见。

现在的城市副中心规划，不仅仅是面向副中心155平方公里，更包括了外围乡镇和部分亦庄新城地区在内的广大拓展区，覆盖了通州全区906平方公里的范围。

◎通州副中心规划图

也就是说，城市副中心规划覆盖了通州全区，自然也包括亦庄新城位于通州的马驹桥镇、台湖镇部分。

但“副中心”与“副中心拓展区”还是有区别，至少目前，所有资源肯定是向副中心核心区的155平方公里倾斜。

而说起通州的房地产市场，“副中心”的吸引力早已不像一开始那样强烈，再加上宇宙最强“双限购”政策的加持，也为通州本来的买房群体挤掉了很多“炒房”水分。

◎通州双限购政策

冷静下来的通州房地产市场，筛选出来京籍无房、通州本地刚需群体，这部分群体也是开发商在通州建项目重点瞄准的对象。

昨天，楼Sir趁天气好，去通州看了看最近比较火的能建·京玥兰园。据其售楼处释放出来的信息说，上周末开盘首推265套房，当天认购200余套，销售金额12.8亿。

◎能建京玥兰园环线位置

当然，售楼处有售楼处的数据，住建局有住建局的网签，现在买房人都可聪明了，是真是假，可能在心里早有一把尺了。对于京玥兰园的热销新闻，你怎么看？

正式开始分析项目前，楼Sir先聊一聊关于项目的整体情况：

1）地理位置有好也有坏，副中心位置有资源倾斜，通州双限购限制太狠；

2）配套不错，地铁、学校、医院、商业都比较成熟；

3）价格过高，区域内天花板级别的存在，而且周边新房、二手房竞争得厉害。

北京副中心福利占尽通州双限购史上最严

京玥兰园地处副中心155平方公里核心区内。

◎京玥兰园在副中心位置

在核心区内，也意味着政策和资金的倾斜，所以在整个通州区域，京玥兰园所在位置算是优质的。

◎京玥兰园具体位置

具体位置方面，京玥兰园在通州区梨园镇，位于地铁1号线八通线与地铁7号线之间，属于双轨交汇下的临铁盘。

按照实际距离来说，项目到1号线临河里站实际距离在1.2公里左右，走路20分钟左右，到7号线群芳站近一些，1公里左右，走路大概15分钟。

◎京玥兰园方圆1公里配套

不过1号线作为北京首条地铁线，尤其和八通线贯通后，通州前往国贸区上班的人不少，你们想象下有多挤吧。

◎1号线八通线临河里站

1号线八通线更方便一些，无需换乘，车程37分钟左右到国贸，到东单、王府井商圈1小时内搞定；当然7号线也不错，也能直达九龙山、双井商圈。

◎7号线地铁群芳站

公路方面，也给予有车的买房人更多的选择，高速有京通快速路、广渠快速路、京哈高速、京津高速、东五环、东六环，此外还有通马路、朝阳北路、朝阳路等主路。

学校方面，项目北侧一条马路之隔便是北京育才学校通州分校，九年一贯制，什么级别，通州中上等吧。至于京玥兰园的孩子能不能上，还要看具体政策，不过按照就近入学来看，将来还是有很大可能。

◎北京育才学校通州分校

此外，项目西北方向一公里左右，有梨园学校。项目自身也需要配建一个3000平的幼儿园。

◎梨园学校

医院方面，通州目前的医疗资源配备得不错，东直门医院通州院区、首都医科大学友谊医院通州院区，还有友谊医院旁边在建的安贞医院，都是三甲医院。

此外，通州老牌医院潞河医院，属三级医院，距京玥兰园项目4公里左右。

从项目出发，去以上这些医院，半小时内都能到达。

商业方面，项目东侧已有比较成熟的生活区，瑞都公园世家、嘉州阳光苑目前都有底商，基本生活够用。

◎左侧嘉州阳光苑、右侧瑞都公园世家底商

此外，项目西侧的九棵树片区，阳光新生活广场、领展购物中心，玫瑰坊商业中心等驾车10分钟以内能到。

京玥兰园本身地块也有些问题，地块西侧有一部分高压线，倒是项目西侧的楼栋可能会受些影响。

◎项目地块周边

还有就是，地段、配套说破天，还是在通州，双限政策下有资格买房的人减少不止一半，后期流通性相较于其他区域要差很多。

项目指导价区域最高区域内卷下被迫降价

刚需买房，最看重的是什么？

京玥兰园的产品主要就是定位刚需，规划有10栋住宅，由6-15层洋房及小高层组成，共586户，3栋小高层15层，7栋洋房6层。

◎京玥兰园产品分布

主力户型为75-78平两居室，89-110平3居室和135平4居室。

其中，75平两居户型，朝向纯朝南，卫生间是暗卫，但也做到了干湿分离。76平两居，则是纯东西朝向，还单独做了一个家政间。

◎75平、76平两居户型图

3居的面积段有89平和100平，其中89平3居保证了全明户型，两个卫生间也全部做到了干湿分离，100平3居则做到双阳卧，主卧独卫还设置了270度转角飘窗。

◎89平、100平3居户型图

4居则有118平和135平两个选择，118平4居做到了典型的四叶草户型，但公区卫生间是暗卫。

135平4居，主卧带衣帽间，而且这个户型层高达到3.05米。

◎118平、135平4居户型图

东西向的76平两居都分布在项目西侧的1号楼和8号楼，不仅采光受影响，西侧的高压线也算是个小小的隐患。

这一点，从其备案的拟售价格也能看出来，1号楼、8号楼住宅拟售均价都在6万／平以下。

◎各住宅楼拟售均价

说到价格，中国能建（也就是之前的葛洲坝地产）在拿地时，指导价定在了6.2万／平。

这个价格基本上算是区域内的天花板了。要知道，整个通州区目前的二手房市场挂牌均价也就4.4万／平，京玥兰园所在的梨园区域二手房挂牌均价也是4.4万／平。

◎图源安居客

再看看京玥兰园周边的新房二手房，一水的相对便宜。

◎项目周边新房二手房情况

新房方面，对比销售指导价，成交均价都少了很多：

国誉未来悦，新型共有产权房，政府持20%产权，销售指导价5.6万／平，实际成交均价5.40万／平。

鑫苑盛世天玺，均价6.5万／平，实际成交均价5.78万／平。

碧桂园和世界，销售指导价6.2万／平，最新拿证的6栋住宅楼实际成交均价5.78万／平。

二手房方面，京玥兰园项目东侧的2009年建成的瑞都公园世家南区挂牌均价5.3万／平，同是2009年建成的嘉州阳光苑的二手房挂牌均价在4.5万／平左右。

再新一点的K2海棠湾，2011年建成的项目，有近百套的二手房挂牌，均价5.3万／平。

◎K2海棠湾

综合来看，京玥兰园周边的新房、二手房市场比较内卷，如果项目按照6.2万／平指导价卖，没有任何优势和竞争力。

降价似乎成为销售的唯一手段。

京玥兰园一起开盘确实也使出了降价手段。据售楼处销售介绍，项目首期开盘，东西向两居单价5.3万／平-5.4万/平，75平小两居基本总价398万左右，首付四成159万。

而南向两居和南北小3居均价5.7万／平，大3居及4居室均价在5.8万／平左右。

不出意外，都低于指导价。

老实说，京玥兰园这个开盘价格，对通州刚需相对比较友好。但对于开发商来说，或许是一种被动的选择。

综上，配套再好，政策再好，产品再好，依然难敌双限政策带来的买房人群骤减效应，也比不过周边新房、次新二手房在价格上的内卷。

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