戴着铁链，跳着舞

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《戴着铁链，跳着舞》是一篇关于铁链,戴着,跳着的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

近期一位读者问：环京、环沪、环深等卫星城的楼市，未来怎么走？

对于他的疑问，壹书生只能说，卫星城的未来，取决于都市圈的成长高度。都市圈中核心城市与周围卫星城的互动关系，犹如一对恋爱中的情侣。纵观目前世界各地的知名都市圈，他们更想是自由恋爱，热烈而激情，而中国的都市圈，却有点像“父母之命，媒妁之言”的包办婚姻，处处充满着别扭、无趣和干预。

都市圈是如何诞生的？

纵观首尔都市圈、东京都市圈、纽约都市圈等世界知名都市圈，我们应该追问一个原点逻辑：在美国、英国、法国、日本、韩国等发达国家，为什么会产生都市圈？

在壹书生看来，主要源于四大动力叠加而成。

A,中心城市人口的不断集聚，这是都市圈形成的基石。

正因为中心城市人口的不断增多，助涨了中心城市内部交通成本、居住成本、办公成本等上涨，于是人口开始向外外溢，卫星城才有了立城之本。

如果中心城市人口停止集聚，都市圈的形成就是无源之水。

B,一个国家的经济不断地向前发展，作为头部城市的都市圈中心城市的经济引领作用强，可以不断地吸引越来越多的新经济集聚于此。当经济的集聚度到了一定程度上，产业链布局也开始外溢。

C,都市圈内部，中心城市与周边的卫星城在人流、资金流、信息流等方面是畅通无阻的，没有任何人为、物理的“玻璃门”阻隔。

D,政府助推去中心化。

在欧美一些发达的城市，富人反而喜欢居住在郊区，而内城的市区却拥挤着大量的穷人。

值得注意的是，欧美一些大城市的郊区，教育医疗配套比市区更加高大上。背后除了文化等原因，政府的去中心化助力也功不可没。

都市圈戴着怎样的铁链跳着舞？

对比上述四个原因，壹书生猛然发现，当下我们的都市圈病了，且病得不轻。如果不来一场对症下药式的精准大手术，一些都市圈的发展可能会遭遇瓶颈，很难顺利完成都市圈。

A,人为政策的干预下，中心城市人口增长开始乏力。

作为中国最知名的三大都市圈之一的北京都市圈，当下最大的挑战在于，作为该都市圈中心城市的北京成为了中国首个减量发展的城市。

数据统计显示，北京全市常住人口规模由2016年2195.4万人的峰值下降至2021年的2188.6万人。

作为上海都市圈火车头的上海同样患上了人口增长乏力症：2021年上海全市常住人口量为2489.4万人，比2020年仅增加1.07万。

把时间跨度拉长的话，2000年-2010年的10年间，上海常住人口年均增长率高达3.4%，而在2010-2020年的10年间，年均增长率暴降至0.8%。

更可怕的是，全国人口整体趋负增长的背景下，北京与上海人口的增长乏力，在中国大城市中并不是个案或偶然，而是一种趋势。比如另外两个最有可能形成都市圈的中心城市深圳和广州，2021年广州人口增长仅7.03万；2021年深圳人口增长4.78万。

按照世界城市发展的市场规律，当一个国家的城市化率超过60%时，人口就开始都市圈化流动，即越来越多的二三四五线人口向大城市集聚。

不过此条人口流动规律在中国正撞上了玻璃门：超大城市的人口控制政策。比如2035年前，深圳的人口上限为1900万，目前余额不足150万；北京的人口上限为2300万，目前余额为110万左右；上海的人口上限为2500万左右，目前余额仅10万左右。正因为基于此，北上广深，尤其北上深的城市管理者人为设置了极高的落户门槛，人为阻断了人口流入。

所以说，北上深的人口流入乏力，本质上并不是因为这三座城市吸引不到人了，而是相关政府部门不让过多的人涌入。

结果就是，北上深等中心城市的人口增长开始乏力，中心城市的人口流动必然日益内卷化，这是与都市圈的发展相背离的。比如当北京的人口增长趋稳，甚至负增长时，北京内部的人口流动日益内缩化，人口向环京外溢的动力和规模皆越来越弱。如此这般，环京如何顺利地形成卫星城？

作为对比，美国、英国、日本、韩国等发达国家，人口流动是自由的，这些国家的人口流动没有户籍门槛这道人为的玻璃门阻隔，所以越来越多的年轻人可以自由地涌入纽约、伦敦、东京、首尔等，以助推相应都市圈的形成。

可以设想一下，如果北京没有户籍门槛，全国人民都可以自由地落户北京，现在北京的人口量会是多少？相应地，环京的燕郊、大厂、香河、固安、永清、廊坊市区等地，还会担心缺人口吗？

B,中国经济隐现疲态，这是都市圈形成的另一个隐性挑战。

当一个国家的经济不断跳级，超大城市集聚的产业链条一定会越来越长，慢慢地，产业便溢向卫星城，以助推都市圈的形成。

这个逻辑在当下的中国正遭遇现实的挑战：经济增长开始显现疲态。

过去近40年中国经济的增长，概括起来就是一句：把欧美的技术、南美和大洋洲的原材料、中东的石油拿进中国，然后利用中国庞大且廉价的劳动力加工成产品后，出口到欧美。

这种运转模式建立在两种驱动力之上：对外，中国与欧美拥抱致意，大家一起挣钱奔小康；对内，中国政府处理好自己与市场的关系，从而激活市场力量。

目前中国在对外层面，尤其与欧美的关系上，冲突加剧，不时擦枪走火。对内层面，中国政府与市场的互动关系上，在已解决了“白猫黑猫”的矛盾问题后，催生了新的问题：家猫与野猫的边界划定。

在此问题模糊化之下，大量的“野猫”选择躺平，不敢“抓老鼠”了，以免触碰到一些不知道的红线。

目前的中国，现实恰恰需要我们对外更好地处理好中国与世界的关系，以冲过修昔底德陷阱。对内更好地需要野猫的民企们激化市场创新能力，推动自我创新，从而跳过中等收入陷阱。

C,都市圈内部，人为设立的看不见的玻璃门太多，且正在成为中国一些都市圈形成的主要障碍。

在美英日韩等发达国家，城市与城市之间，没有检查站，也甚少出现“封城”等城市管控措施，中心城市与卫星城之间，一切基本上都是自由流动的。

作为对比，中心城市与卫星城之间，比如北京与燕郊，上海与昆山等，都设有检查站，比如每天早上进京时，在燕郊的进京检查站白庙检查口和大厂潮白友谊大桥的进京检查口，数里长的进京队伍则是人为阻隔人流的写照。此外，遇到非常时期，封城不时出现，从而阻隔中心城市与卫星城之间的正常人流，比如3月中旬，因上海疫情防控的原因，一位家住昆山花桥的男子，下班后从上海与昆山之间的吴淞江游泳回家之事，抛开对或错的讨论，此事确实是中国都市圈内人流阻隔的现实缩影。

设想一下，如果没有进京检查站和进京检查，从通勤的角度来说，居住在仅与通州一河之隔的大厂潮白和燕郊，且这条潮白河不过几百米长，与居住在通州的区别几乎可以忽略不计。

D,从体制的角度来说，中国的体制就是中心化的，与都市圈的去中心化有些冲突。

中国的体制是“大政府，小社会”，所以体制上，在一个城市，资源的分布就是以权力为中心，然后分层向外分布的。相反，一些邪恶国家的体制是“小政府，大社会”，所以体制上，城市的资源分布是以市场为中心而分布的，相对更去中心化些。这就是欧美一些城市，“富人住郊区，穷人住市区”，而在中国，“富人住市区，穷人住郊区”的内在体制原因。

此外，从体制的角度来说，都市圈的构建需要跨行政区的合作。在这一点上，在一些邪恶国家，因为是“小政府”，所以都市圈内部的资源分布，更多的源于市场力量，而市场力量天然地更易于冲破行政束缚。相对来说，中国是大政府模式，在跨行政区合作层面，需要不同城市政府之间的合作，沟通成本更大，更难。

不过在这一块上，目前中国一些规划正在希望通过一些跨行政区的行政设置来协调和解决这些跨行政区的体制矛盾。

接下来，中国城市化的主角和经济发展热点便是都市圈，目前包括央府在内的各界政府已充分认识到这一点，希望我们以中国的智慧，本着实事求是的原则，正视存在的相关现实问题，在都市圈内部，尽量拆除更多的人为玻璃门，推动人流更自由地流动，从而让都市圈真正地动起来，躁起来，热起来，引领中国经济走入新阶段。

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