西安楼市需要利好！
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文|混知房产小甜咩
营销旺季已然来临，但西安的“金九银十”却并不理想。
九月，西安楼市热度消退，供应量、成交量开始收缩，登记、开盘表现平平。
寒意来袭。
1
来，先简单的说说西安楼市的过往。
2015年，西安房价不到5000元，7年时间过去，2022年的西安房价已经一飞冲天。
其他城市都是涨涨落落，而西安就是牛掰，直接打破了房价涨三年跌两年的魔咒，连续62个月上涨。
现在西安三环内房价已经翻了5倍，均价都2万多了。
从房价涨幅和上涨周期上看，西安绝对是一匹黑马。
一匹有些怪的黑马。纵观全国，像西安这样的城市真不多。
2021年上半年，万人摇频出，新房供应不足，一房难求，于是大量购房需求被迫涌入二手房市场。
二手房市场随着需求量大增、成交量高企，价格也不断上涨。
2021年5月西安二手住房价格环比上涨1.0%，涨幅位居全国第二！
于是2021年7月，西安出台二手房指导价，许多二手房被迫下调报价。
西安楼市在指导价的扼杀下，瞬间冰封。
例如，高新区的枫林绿洲从每平方米的36999元直接降到23755元，价差达到了13244元每平米。
于是，西安的“热潮”又回到了新房上，尤其是倒挂盘。
那么截止到现在，西安楼市情况如何呢？
2
先来看看成交量。
今年前8月，西安商品住宅成交面积为543.3万平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套数为40096套，同比下降18.4%。其中，8月份西安商品住宅成交面积为87.13万平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套数为6509套，同比下降13.44%。（数据来源于中指研究院）
不算太冷的西安楼市，步入金九银十成交量不增反降，为何？
因为预售门槛提高了。
7月14日西安市发布“防范商品房延期交付管理条例”有关，条例对预售门槛进行了更严格的规定：
七层及以下建筑，需主体封顶，七层以上主体工程进度需达三分之一以上，方能拿证预售。
这政策减少了期房烂尾的可能性，但也提高了工程进度要求，让大批量楼盘原定的推售计划延后。
大多数原本八、九月推出的楼盘因工程进度不达标而推迟，八，九月西安楼市的供需情况也随之改变。
6月、7月供应量都突破百万大关，7月政策一出，8月立马跌至80万，9月就更惨了，9月西安商品住宅供应量已经不足70万方，实际供应量同环比双双下跌。
供应量不断下降，需求端也受到全国楼市“寒流”影响。
9月西安商品住宅成交约63万平方米，与8月的72万平方米相比下降8.7%
在供需双降的背景下，西安房价还算“坚挺”
2022年和去年同期相比，9月新房价格上涨了1059元/㎡，同比涨幅7.18%。
这个涨幅在全国一片哀嚎的背景下，算是仅存的“硕果”了。
西安的房价自今年6月来还在稳步增长，但是，西安楼市的热度越来越冷。
主要体现在西安楼市参与摇号的项目越来越少了。
西安之前的千人摇、万人摇盛大场面已经很难见到了，近两月的千人摇项目更是屈指可数。
8月份，西安房地产市场出现的千人摇项目只有2个。其中有28个项目进行意向登记，摇号开盘的项目占比仅25%，在去化率方面，有25个项目开盘，平均去化率仅37%。
9月千人摇项目只有3盘。其中共有44个楼盘6420套房源上线登记，但摇号盘占比只有20%。去化率环比小涨，突破四成，为42%。但是比以前差的远了。
火热的“摇号”时代已经渐行渐远，西安新房市场也逐渐趋冷。
3
那么西安接下来的发展趋势如何呢？
说急也急。说不急也不急。
不急在于西安独特的软实力。这是其他城市无法比拟的。
首先是区域的唯一性。
西安地处祖国西北的中心，连接甘肃，辐射青海，宁夏，新疆，内蒙。国家想发展西北，就必须靠西安带动，这正是西安成为国家中心城市的主要原因。
区域唯一性，也致使整个西北部的人口都有向西安迁徙的概率。西安是距离边远地区最近而且最发达的城市之一，所以对周边的虹吸作用很明显。
西安的甘肃人口超过50万，青海人口超过20万，宁夏人口超过20万，新疆人口超过20万。
目前来看，从一线城市回流的陕西年轻人，西安是最优解，当然，西安在这轮抢人大战中，也是不遗余力的放宽门槛，甚至可以说，西安落户都不算有门槛了。
然后是高校人才基础。
要知道，西安光是国家985,211学校就有6所，全国排名第五，这个数量直接碾压广州，深圳和杭州。
高校资源好，人才储备也就差不到哪里去，对企业也有一定的虹吸力。
目前华为、小米、腾讯、比亚迪等等，几乎所有大厂都在西安设有中心。
产业带动人口，人口虹吸产业，两者联动驱动房地产价值，未来西安的房价必然稳中有升。
那急在什么呢？
急在西安楼市新政频出，但是效果仍然不尽人意。
528新政之后，西安不断释放购房需求，市场虽然稍稍回暖，但是整体来看，部分人群购买预期下降，成交虽有恢复，但仍低于去年同期水平。
之后“0819”新政深夜空降，房屋“以租换房票”，释放改善群体购买力，还有开通“西安青年人才驿站”，引进高学历人群置业西安，但这样的边角料政策显然力度不足。
同期的二线城市，如南京、合肥、苏州等地已经开始第二轮松绑了，主要是二套首付比例，贷款利率等政策，这也恰恰是西安市场目前最需要的政策调整。
西安若再无利好刺激，
楼市热度还会下探。
预判，随着西安楼市成交放缓，楼市趋冷，西安楼市会迎来第二波松绑。
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