东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《成都新房跌回1年前！二手房降几十万！市场到“底”了吗？》是一篇关于二手房,成都,几十万的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
回头看今年全国各地的楼市，基本已经来到了“至暗时刻”。
10月份，成都新房成交9161套，二手房成交12436套，相比9月已经有了不小涨幅。
但在全国这股寒气的笼罩之下，还是略显疲态，市场情绪跌到冰点。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████东方金报网HTtp://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲临近年底，开发商们、房东们的日子不好过，购房者们入市也越来越谨慎。
最近的成都楼市又有了什么新变化？成都房价底部到了吗？明年楼市还会好起来吗？
●☛█▼▲东方金报网HtTp://Www.dfjb.net◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲新房价格跌回1年前
●☛█▼▲东方金报网HtTp://Www.dfjb.net◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲特别是跟行情大好的21年相比，销量和去化下滑严重，数据不会说谎。
HTTP://WWW.dfjb.net东方金报网采集不好玩哦◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐撒旦法师打发斯蒂芬一是成都新房的月成交套数，可以看出涨跌线持续向下倾斜。
刚刚过去的9月和10月，成交量甚至还不足1万套，已经是近两年的最低值。
二是成都新房去化率越来越低，新盘开盘平均只能卖掉一半的房子，基本都要走顺销阶段。
HTTP://WWW.dfjb.net东方金报网采集不好玩哦◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐撒旦法师打发斯蒂芬据正合最新数据报告，今年8-10月主城和近郊的平均去化率才50%，最高去化率也才61%。
再看去年，最高去化可以达到85%，平均去化率也在70%以上，一年以来“跌跌不休”。
给大家举一个我感触比较深的板块—双流华府，今年这里的出货量也大。
HTTP://WWW.dfjb.net东方金报网采集不好玩哦◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐撒旦法师打发斯蒂芬板块内有“4大金刚”开启正面battle模式，然而最终也没分出胜负，因为每个盘都在顺销。
北辰鹿鸣苑，现房均价1.8万/㎡，去年取证是三倍熔断，最低也要刚四48个月社保才能进摇号池。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲今年最后批次报名人数不足1.2倍，进入自主选房阶段，如今还拿出了推荐成交奖吸引客户。
但位置太偏，配套也弱，加上此前的维权事件深入人心，买账的人依旧不多。
锦云天府，均价1.58万/㎡，之前同样熔断过，普四55个月社保才能入围。
最新的两个批次，自然来访的客户寥寥无几，中介渠道带客撑起大头。
受曾经的“烂尾风波”及“开发商疑云”影响，购房者不敢下手。
东方金报网http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲明信天府壹号，均价1.69万，总价170来万就能买到“大源南”，非常适合高新上班族。
但开发商名气一般，而且它一个清水盘要25年才交房，也是吓退了不少自住刚需。
◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲HTTP://WWW.dfjb.net███████████████████████████东方金报网钟家湾TOD，均价1.7万/㎡，同样也顺销了，但它是4个盘中唯一的国企项目，离地铁也更近，去化相对好得多，最小125㎡已经卖光。
但我得告诉你，同样是TOD，去年华府的二江寺TOD，只有4栋楼的小盘，一样的价格，开盘就售罄。
◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网HtTp://WWW.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲▼▲这4个楼盘要搁去年，每个都是妥妥“网红”，同一个楼盘，不同的命运，归根究底是市场环境变了。
南门都这样，北门肯定就更惨了，但北门一些项目尤其会搞“骚操作”
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲前几天，城北某盘选房视频流出，人人人海，购房者争相抢购，不知道的还以为这是新鸿基悦城开盘现场。
后来被曝光是所谓的“表演式开盘”，营造出热销的假象来引客，太贼了！
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████东方金报网HTtp://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲位置差的不要、开发商撇的不要、价格贵的也不要，如今购房者已经变得谨慎多了。
去年利率普遍5.88%，大家争着抢着买房；今年利率普遍4.3%，房价降了，月供也低了，大家反而不敢买了。
说白了，是怕房价会继续下跌，怕买了交不到房，怕失业还不起贷款，“非必要不买房”的观念好像已经成为了共识。
http://www.dfjb.net●☛█▼▲◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲◐东方金报网●☛█▼▲东方金报网HTTP://WWW.dfjb.net东方金报网采集不好玩哦◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐撒旦法师打发斯蒂芬无独有偶，同样的市场行情也出现在成都二手房市场中。
其实从今年上半年开始，成都新房销量就一直被二手房碾压，除了极少数全新板块，二手房的价格普遍比新房低得多。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████东方金报网HTtp://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲网红盘变少、剪刀差被抹平后，新房的竞争对手除了同板块的新盘，还有配套更成熟、不担心烂尾风险，即买即住的二手房。
然而，成交量起来了，价格却在低谷，531新政后“踩踏式出货”造成的降价潮在年底达到高潮。
截至2022年11月15日，成都二手房挂牌量超过18.2万套。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████东方金报网HTtp://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲然而531当天挂牌量是15.6万套，531到今天一共卖了7.5万套，二手房越卖越多了。
算上卖掉的，仅仅5个多月的时间，成都就已经新增了10万套二手房！
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████东方金报http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲据好好选房统计，531新政到今年10月底，天府新区新增挂牌量最多，暴增55%，排全城第一。
其中麓湖、锦江生态带、雅居乐、南湖等板块名列前茅，也意味着这些板块的抛售潮最凶猛。
以天府新区争议最大的“锦江生态带”板块为例，挂牌量高，但每个盘都在降价。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网HTtp://Www.dfjb.net◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲中海锦江城、万科翡翠公园、德商御府天骄等楼盘，从去年的3万＋连连降价，如今最低的2.1万都在卖，投资客纷纷出逃。
一些炒房客多的楼盘，10万、20万的降，更高的直降四十五万的也有。
总价千万级的豪宅降价尺度更是惊人，动不动就是500万起搞降价。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████东方金报http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲毕竟不降价卖，甚至连带看都没有，同小区房东为了卖房也开启“内卷模式”，挂牌没有最低只有更低。
要知道，挂牌价不等于成交价，实际成交还比挂牌低得多，甚至能大刀砍。
http://www.dfjb.net●☛█▼▲◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲◐东方金报网●☛█▼▲东方金报网诚心买的情况，自住换房的、买入成本高的，一般砍价幅度在5-10万。
而投资着急脱手的，买的时候就便宜，最终成交也是赚多赚少的问题。
所以现在去看二手房，中介都会直截了当的告诉你：价格不用担心，只要看得上，先挥起20万的大刀砍
而在卖房的这群人中，除了正常置换和投资客见市场行情不好而抛售的，还出现了另一类人群。
卖房仅仅是为了降利率！前2年买的房子，利率高达6.13%，现在每个月多还几千块，简直血亏。
◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲HTTP://WWW.dfjb.net███████████████████████████东方金报网这类人占比非常高，甚至一些人都没考虑好后续计划，不管是租房还是买房，只是想赶紧把利息省下。
只要存量房利率一天不降，接下来挂牌还会增加，但相应的，买家在二手房市场中也能获得更多机会。
03
HTTP://WWW.dfjb.net东方金报网采集不好玩哦◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐撒旦法师打发斯蒂芬法拍房进入“捡漏期”
本就是小众领域，还背负着“水深、坑多、易踩雷”等骂名的法拍房多少不受人待见。
但它纳入成都限购范围后，从成交情况也能反映市场的热度，所以我们也长期在关注它。
相比322新政限购之前，今年成都法拍房市场的确凉了不少，四川中环来拍就透露过相关数据：
http://www.dfjb.net●☛█▼▲◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲◐东方金报网●☛█▼▲东方金报网3.22新政之前，成都平均每月成交270套法拍住宅，平均溢价率达55.7%；3.22新政之后，平均每月成交量不到200套，平均溢价率则下降到27.4%。
刚刚过去的10月，成都法拍房共计参拍268套，最终成功拍出164套，成交率69%。
房源参拍最多的是双流区和龙泉驿区，此外，在本月成交的164套法拍房中，低于评估价就有139套，占比85%。
也就是说，成交房源中有8.5成的房子低于评估价，且大部分是评估价的6-9折。
而在去年，法拍房的成交价还停留在评估价的8-9折，今年价格又跌了，捡漏力度越来越大！
HTTP://WWW.dfjb.net东方金报网采集不好玩哦◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐撒旦法师打发斯蒂芬▌高新区网红盘-万科公园五号，成交价4万/㎡，同户型最低挂牌是7.83万/㎡，相当于打了78折。
▌天府新区神盘-新鸿基悦城，成交价1.84万/㎡，同户型最低挂牌是2.43万/㎡，相当于打了75折。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████东方金报网HTtp://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲▌龙泉大平层-卧龙谷壹号，成交价1.72万/㎡，同户型最低挂牌是2.1万/㎡，相当于打了81折。
2022年10月成都部分法拍房成交情况（来源：好好选房）
锦江生态带的法拍房也非常多，川发更是长期当主角，今年已经拍了12套房子。
但你看看成交价格，从年初的2.4万/㎡跌到最近的1.8万/㎡，算上持有成本，几乎跟新房买入价差不多，亏大了！
◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲HtTp://wWW.dfjb.net东方金报网●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●9折是常态！8折也还行！7折捡大漏！6折直接抄底！成都法拍房价格一跌再跌，几乎要低到没底线了。
其实就是这两年经济不好，越来越多人破产或还不起贷款，只能拍房子抵债。
HTTP://WWW.dfjb.net◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐◐东方金报网不管你是新房、二手还是小众的法拍房，都逃不过时代的洪流，市场一差，大家都得遭殃。
当然，我们绝不是在推荐大家买法拍房，捡漏是一方面，但为了捡漏把本钱给丢了就是蠢，所以不了解行业规则不建议盲目入场。
市场很冷，房价越来越低，买家们却信心不足，有些看不清未来。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████东方金报http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲但可以肯定的是，不管是新房还二手房，现阶段都给到了买家十足的议价空间，这是几年难遇的。
更何况，最近一周传来了不少好消息，激起的声浪比以往更高：
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲“金融16条”出台，堪称史诗级救市，将会给楼市带来更多信心；
“防疫20条”推行，疫情影响面越来越小，或许明年会更进一步；
全面拯救烂尾楼、银行兜底，即使做不好也可免责；对国企和民企一视同仁，都要发放贷款支持；对疫情的管控可以放松，取消常规化核酸，不再层层加码........
东方金报网http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲这次涉及到房地产利益根基的金融政策，才是救市的“最硬核招数”。
这也预示着，最黑暗的日子就快过去了，前面就是柳暗花明和春暖花开。
大家也心知肚明，房价肯定会起来，但就想等到最低点再出手，实际这并不明智。
◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲HTTP://WWW.dfjb.net███████████████████████████东方金报网没几个人能够精准预测周期，房价一旦回暖，往往会在瞬间打你个措手不及。
特别是自住人群，即使等到利率普降到4.1%又怎样，一个月也就省个几十块。
你更多时间都花在纠结上了，看中的房子被别人选走或等到房价回弹，反而得不偿失。
年底最后1个半月，遇到合适的就该主动下手了，可别捡了芝麻丢了西瓜。
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