保利在千灯湖的定价权！
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《保利在千灯湖的定价权！》是一篇关于保利,千灯湖的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
1
8月份我们写过千灯湖的二手房市场，当时说过千灯湖已进入分化阶段。
刚需、改善在走两种行情了，刚需挤兑出货，改善还比较稳定。
小三房和四房价差在10-20%之间，多的价差能达到将近1万/㎡。
两三个月时间过去了，市场又有了微妙的变化。
二手房市场整体往下坠，新房供应多起来了，价格还在往上顶。
作为标杆的保利天悦已有挂牌4.7万的四房、6万左右的大平层，上半年要冲8万冲10万的豪气早已没有了。
更别说其他一般四房了，改善房源价格开始松动了。
刚需小三房继续挤兑，万达华府挂出了2.9万的价格，寰宇天下挂出了3.3万的价格，较上半年的成交价又跌了7000。
新房却多4个项目。
C区的碧桂园灯湖盛世，C区东拓的保利天汇、保利天郡，D区北延的保利灯湖天郡。
碧桂园看板房还要验资百万。
保利天汇据说卖的太好，还打出双十一后涨价1000的海报。
保利天郡收回了特价优惠。
新房市场整个望过去似乎是一片欣欣向荣。
哪里有问题？
其实哪都没有问题，二手房先冷，新房阶段性热而已。
2
有个事实是，保利在千灯湖有绝对的定价权和影响力。
C区外延的映月新城的保利天郡三房3万、四房4万，保利天汇四房3.5-4万。
同板块的绿城桂语映月，目前价格2.5-3万。
保利的两个项目比同板块竞品贵了5000-10000元，卖到了千灯湖核心区的二手房价格。
能在一个刚起步的板块卖出这样的溢价，也只有保利能做到了。
再看D区北延的保利灯湖天郡，实际上已经是南海之眼的外围了，位置要差于之前的保利维塔，目前四房吹风价3.2万，大平层吹风价4.5万。
价格比保利维塔目没有抬高，但是也没有下降，综合位置等多方面因素，这个价格也不便宜了。
甚至保利天悦的公寓都能卖到2-2.8万，稍微加点钱，千灯湖的刚需二手房住宅都有的挑了。
再看碧桂园在这的定价。
碧桂园灯湖盛世在千灯湖最核心的C位，2.6容积率的小高层社区，小三房吹风3.7-4万，四房4.1-4.5万。
这个价格或许是综合了自身问题，一个低密小高层新房价格已经与周边二手房挂牌价相当，如果综合产品力对比，可以说这个价格比较务实了。
如果是保利来运作，怎么着不会改善的更纯粹些，5万起步？
3
保利哪来的勇气？
是过去这么多年市场的正反馈给它的勇气，保利溢价卖房这么多年，追随者众多。
保利之于佛山，犹如越秀之于广州，都是绝对的龙头地位。
保利今年在佛山已经卖了168亿，超过第二名碧桂园和第三名万科的总和。
但保利在佛山的溢价能力，要远超过越秀在广州。
尤其是保利天悦3年房价翻2倍的神话，让更多人看到了保利高品质的造富能量。
除此之外，最大的勇气还来自于，它没竞品。
可以说，千灯湖过去十年群星闪耀，保利、中海、佳兆业、万科、中铁建、万达、奥园共同撑起了核心区， 如今还在活跃的只剩下保利了。
千灯湖4个新项目，除了碧桂园是几年前就在运作的旧改项目，剩下3个基本都是保利去年到今年拿的地。
没有竞品，自身有溢价能力，再加上千灯湖的强大概念，即使下行市场，依然能坚挺定价。
想到保利在广州的卷王身份，你不得不佩服这个企业对市场把握之精准。
刚需区域、供应多的区域，往死里卷，不要价格要流量。
改善区域，就使劲拉溢价，反正谁都不如它卖的贵。
偏偏它两头做的都挺好。
但要提醒的是-
过去房价上涨期，溢价可以被追平，甚至因为品质产生更多升值空间。
以后房价如果横盘或下跌，现在的溢价就有透支的可能，尤其是不成熟的板块。
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