炒房炒成房东的杭州人：卖不掉的房子，到底要不要出租？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《炒房炒成房东的杭州人：卖不掉的房子，到底要不要出租？》是一篇关于杭州,房东,炒房的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
01
都说人生有两大悲：炒股炒成股东，炒房炒成房东。
随着年底交付潮来袭，杭州二手挂牌套数站上20万+，很多人不得不面对这个灵魂拷问：卖不掉的房子，到底要不要出租？
粉丝老马就无比纠结，他在城北投资了一套140㎡大户型，交付半年挂价连降百万，但看房者依旧寥寥。倒是有租赁中介来问是否有意出租，月租开价1万出头。
“这样1年至少12万，抵得上普通工薪族一年工资了！”
这回血数字让老马怦然心动，但他也很担心出租带来的各种副作用，“新房的装修配置很高，用的都是SMEG、劳芬，就这么租掉会不会太可惜了？”
是的，从情感上看，多数房东都会格外吝惜新房的“一血”。不过从几个刚交付的网红盘来看，一些房东只是嘴上说不要，身体却很诚实。
我翻了一下贝壳找房，1988户的澄品，目前在售房源141套，但出租房源也有132套，基本持平。
还有刚交付的幸福里，因产证没办还不能挂牌，租赁已挂出139套。中介告诉我，整个小区一共2000套左右，全平台的出租房加起来应该有200套，也就是出租率高达10%。
“有些业主就是‘一竿双钩’，边卖边租，就看哪个先成交。”
那么把房子租掉，是一个好选择吗？
02
“千万别租！”说起这个话题，朋友艾琳一脸哀怨，“等经历过你就知道，什么叫‘租房一时爽，卖房泪两行’。”
她父母在城北有套70多㎡次新房，去年10月开始空置。因为到今年12月才满5年（当时政策还是满5唯一免双税），所以他们那时就签了1年租约，准备今年年底再开始挂牌卖房，想着能省下一笔税费。
谁知今年上半年“517新政”突然出台，杭州营业税开始“5改2”，艾琳的房子已经能享受5.6%的营业税减免。当时她就想先挂牌让中介带看，结果被租客一口回绝。
回过头看，她错过了今年最好的卖房节点。上半年那套房子还可以卖380万，但现在她收回后挂着350万的小区最低价，却一直无人问津。
“租金一年辛辛苦苦赚6万，房价一跌就30多万，太亏了！”
这正是很多人不敢将房子出租的关键原因：让租客配合看房几乎是不可能的任务。出租期间基本意味着锁死了流动性，很容易错失出手良机。捡了芝麻，反而丢了西瓜。
而其中“锁死指数”最高的，是把房子交给托管机构出租。为了收益最大化，机构通常会将房子分割出租，每个房间都会有独立门锁。
我曾看过一套139㎡的二手房，客厅也被隔成房间，想要完整看完必须等5个房间的租客都在家，一共要集齐6把钥匙（加上大门）。
看一次房，相当于玩了一次密室逃脱。
03
当然，很多人抗拒出租，还出于一个朴素的直觉：房子一旦住过，价格就会大打折扣。
这一方面出于中国人广泛存在的“处女房”情结，另一方面也在于担心装修折旧。那么事实果真如此吗？我咨询了几个中介，答案都很一致。
同一个小区内，一套二手房价格高低主要取决于位置、楼层和户型，常规居住痕迹对房价影响并不大。不过最大的难点在于，挑租客就像开盲盒，你永远不知道下一个租客会不会踩雷。
几天前东北一个奇葩租客就上了热搜：他将出租房的冰箱、洗衣机等电器全部卖掉，拿钱潇洒地出门旅行，留下房东在风中凌乱。
“所以纯新房，确定短期要卖的话，我们一般不建议出租，除非能确保租客很靠谱。”
不过眼下，还有两个特殊因素制约房东的租赁意愿。一个是供应端的“超发”，杭州源源不断的新房交付，不仅形成了二手堰塞湖，也造成了租金踩踏。
另一个是需求端的萎靡。几天前我踩盘了城西某高档小区，因靠近天堂软件园和各种科创园，再加品质能打，“原来整个小区的89㎡出一套租一套，都是无缝衔接。”
带看的中介告诉我，随着今年互联网裁员潮蔓延，不少租客到期后不再续租，他的手上已经积压了10几套待租小户型，“是最近5年最惨淡的时候。”
总结成一句话，就是：现在包租婆太多，租客不够用了！一些业主一看租金难及预期，索性也就断了出租的念头。
04
不过还有一些房子，倒是可以果断租掉的。
一类是限售盘。毕竟锁死5年，若不准备自住，出租是最优解。像三墩北的红盘紫璋台，如今就是“阿里云员工宿舍”。
刚交付不久的豪宅御潮府，整盘半数房源限售，现在贝壳上就有30多套在租房源。
另一类则是毛坯房。没有装修的包袱，还能自由地分隔，简直就是“出租极品”。比如毛坯交付的西溪公馆，光群租房就有上百间。
不过随着高层精装普及，这股风气传递给了一些毛坯院墅。一位朋友在主城的毛坯下叠，就租给一家附近的企业当职工宿舍。还有未科的杭州院子，有好几套被中介收去做成了群租房。
我们写过一套上下5层的合院，被中介分割成5套房源，总租金加起来近18000元/月，比同小区整租房源贵了近一倍。
第三类出租意愿较高的房子，是那些地段一流、限价5-6万的高端红盘。
有人可能会问：不是说越有钱的人越挑剔，将来二手出售的时候，接盘侠不会嫌弃房子折旧吗？
“99%的买家根本不在意。”中介告诉我，因为限价，这几年杭州豪宅装标普遍偏低，大部分买家都会重装一遍，有些人甚至会把橱柜、地板、马桶甚至门锁全部推倒重来，“有没有住过人，基本没影响”。
以杭州壹号院为例，目前贝壳上出租房源就有120套，比在售房源还多（70套左右）。其中“院士楼”限售的333㎡，带家具叫价70000元/月，一年租金就超80万！
05
这就是大家为何迷恋顶流红盘：这世界往往就是“赢家通吃”。
像壹号院这样的标杆，出租有大笔租金，眼下行情卖掉也至少有“1倍暴击”，即使空置也有很厚的安全垫。进退自如，赢得云淡风轻。最纠结的，永远是那些3-4万的普通楼盘。
在租与不租的边缘，应该怎么决定挑选？其实想清楚了也不难。
若希望尽快出手，那就别租，牺牲租金换取流动性。若要长持，挑个好租客出租也未尝不可。
最完美的结果，是能找到踩着七彩祥云而来的“天使租客”。粉丝小Y在滨江一套待售次新房，就签了一份“活期租约”：租客在奥体有套新房刚装修完，准备晾上几个月，租房只为过渡，随时能搬走。
所以双方约定租客要配合中介看房，一旦卖出就解除租约。代价呢，就是租金让步，比市价便宜一截。
只是这一拍即合的奇缘，真的可遇不可求。
当然，若挑不到满意的租客，又不想让房子闲置在手太久，更务实的办法或许就是——让挂牌售价更接地气一些。
毕竟房子空太久，既是社会财富的巨大浪费，也未必能等来想要的春天。
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