融创似归来！

作者 :房天下 2022-12-12 12:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《融创似归来！》是一篇关于融创似的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

调整组织架构、引入项目投资人、推出境内债重组方案、制定境外债重组框架、召开董事会、发布2021年报… …

在淡出公众视野半年后，融创及孙宏斌“归来”了。

并且，带着他的诚意：

“深刻反思过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整”

以及“向各位股东、债权人、客户、合作方等相关各方表达最诚挚的歉意”

回头望，2021年，大概是房地产行业真正的大变局之年。

或许，大变局来的太突然，以至于二十多家规模房企都来不及按时发布年报。

好在，虽迟但到。

12月9日一早，融创中国发布了这份迟来的2021年报。

坦白的说，数据乍看之下，鲜有亮眼，但对于融创中国的投资者而言，却是可以如释重负了。

的确，在放低融创中国的预期后，任何结果都成了好于预期，大概这也是许多人读这份年报时的共同感受。

很多人预期，融创早已资不抵债，债务的窟窿或仅次于恒大，但年报数据显示：

截止2021年底，融创中国经减值后的总资产11765.55亿元，总负债10518.81亿元，减法之后的融创中国依然拥有高达1246.74亿元的净资产，归母净资产也超过了800亿元。

而融创目前的市值是223亿元，净资产远超市值数倍，对于考虑是否要债转股的境外债权人而言，绝对是个超出预期的好消息。

再比如，融创中国公布的盈利指标。

没有意外，融创中国2021年毛利润约为-17.9亿元，较上一年下降约103.7%；

公司拥有人应占亏损约为382.6亿元，较2020年下降约207.4%；

核心净亏损约为253亿元，较上一年下降约183.6%。

盈利表现，可谓上市以来最差，这种差已在预期之内，而预期之外的是这次融创中国干净利落的大幅计提各类减值。

面对繁杂的年报数据，投资者抽丝剥茧了融创中国的减值动作：

1、（放在成本中的）物业减值（即存货减值）拨备310.62亿元，上年仅拨备了31.8亿元。

2、（放在成本中的）收购项目评估值调整（减值）110.2亿元，没有给出上年数字。

3、金融资产及合同资产减值（对关联公司、非控股股东等其它应收款项预期信、用减值）计提68.91亿元，上年仅计提了2.35亿元。

4、贸易及其它应收款项中，计提损失拨备51.24亿元，上年为计提5.54亿元。

5、金融资产公允值收益0，上年为收益96.56亿元。

6、出售金融资产亏损86.13亿元，上年为0。

7、物业、厂房及设备减值拨备72.13亿元，上年0。

8、商誉及其他无形资产减值拨备51.85亿元，上年拨备1.37亿元。

很显然，融创中国是一次性的把计提减值做彻底。

这样做，一方面说明融创中国对于本次年报发布极为重视，态度审慎严格；另一方面，等明年市场逐步恢复正常后，此次计提的减值也会根据情况转回，到那时转回来的可都是白花花的净利润。

虽然这是财报里的正常操作，但将风险做一次出清，也让投资者了解到公司的真实情况。

融创中国年报里的这些秘密也确实可以让投资者长舒一口气，因为从近期的种种举动也能看出，融创中国确实开始蓄力反击了。

但，眼下的债务问题依然是融创中国必须闯过的拦路虎。

年报数据显示，截至2021年末，融创中国总负债1.05万亿元，其中流动性负债为9379.12亿元，一年内到期的短期债务有2351.47亿元。

值得注意的是，在处理债务时，融创中国也尝试了多种方式，在其最新发布的一份境外债务重组进展的公告中，融创中国表示，境外债重组框架已初步获得大多数债权人的认同，部分债务将采取股权换债权的方案。

合作方、债权人、股东，他们身份切换的背后，其实也是融创中国债务问题在一步步的化解。

当然，除了股债权之间的转换外，要约交换、变卖资产等常规操作也出现在了融创中国债务化解方案中。

未来，融创中国预计会产生现金流总额约3200亿元，其中20%（约640亿元）用于境外实体偿债；逐步出售部分资产，预计增加约600亿元的整体流动性。

倘若融创得到境外债权人认可，也将成为业内第三家也是规模最大的债务重组房企。

据悉，孙宏斌也于近期亲自操刀，在融创中国内部进行一场自我革命。

集团层面，新设和合并成立了地产经营运营中心、资本与融资中心和资产运营管理中心，精简高效；

区域层面，弱区域，强基层，区域人员下沉到项目，项目精简化。

或许，这场自我革命背后是孙宏斌对融创中国这场债务危机的深刻反思，并期望在重整队伍后，可以打赢这场翻身仗。

而这场翻身仗的第一个目标是：力争在2023年回归良性、健康发展轨道。

或许到那时，才是融创中国恢复正常经营，走向新生的时刻。

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