买房逻辑，彻底变了…
作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载
很久没有写房子了，今天展开讲讲，算是一篇小白购房科普贴。
主要是看到有人讨论，说中国人是全世界最热衷于买房的群体之一。
这话放在过去，我觉得确实有一定道理。但经历了这几年楼市的历史级调整，相信很多人对房子的信念，已经发生了很大变化。
其实无论过去、现在还是未来，我一直提倡大家，买房不要靠观念、情绪和别人的意见，要靠财商。
什么意思？
过去在中国，一个年轻人工作几年，攒下几十万，准备结婚，父母第一反应是什么？
买房。
哪怕首付掏空六个钱包，未来还得背三十年房贷，很多家庭也觉得，这件事必须办。
但如果你说，先租几年房，把钱留在手里，等收入稳定了再考虑，父母可能立刻就急了。
租房算什么家？房租交了几十年，最后房子还是别人的。
这句话，我相信很多人都听过。
但问题来了，同样一套房子，租下来一个月3000元，买下来每个月却要还6000元房贷，还得先掏几十万首付。
为什么很多人宁愿选择后者？
我觉得，这里面藏着一个很值得研究的问题。
中国人对房子的执着，既是过去几十年经济发展的结果，也反映出我们财商教育的长期缺失。
今年6月，高盛发布过一份关于中国居民家庭资产负债表的研究。
数据显示，2021年年中，房地产占中国居民家庭总资产的67%。到2026年一季度，这个比例已经降到了52%。
即便楼市历史性暴跌，房产依然占据中国家庭财富的半壁江山。
这意味着，很多中国家庭忙活大半辈子，赚来的钱，最后大部分都变成了钢筋水泥。
而奇怪的是，这么重要的一项资产，很多人却从来没有认真算过账。
比如在不少人的观念里，股票跌了，叫亏钱。基金跌了，叫投资失败。但房子跌了，往往会安慰自己，自住的，涨跌无所谓。
这话听着挺有道理，但仔细想想，也不完全对。
假设花200万买了一套房，几年后市场价只剩150万。你确实还住在里面，生活没有受到直接影响，但50万的资产缩水，也是真实发生的。
如果突然需要换城市、换工作，或者家里急需用钱，这笔损失马上就会显现出来。
所以我一直认为，房子首先是用来住的，但只要它可以交易、抵押，价格会波动，就一定具有资产属性。
既然是资产，就得学会算账。
很多人买房，最喜欢算月供。一个月工资一万，月供六千，咬咬牙好像也能扛，于是就把首付交了。
可这只能说明，当前收入勉强能够覆盖月供。至于这套房子值不值得买，还有很多账没算。
比如贷款利息、装修、物业、维修、交易税费，以及资金的机会成本。
什么叫机会成本？
假如手里有100万，拿去全款买了一套房。很多人觉得，这100万没花掉，只是换成了房子。
但如果这笔钱没有买房，而是放在银行存款、债券，或者其他适合自己的资产里，原本可能产生一定的投资收益。
你把钱全部换成房子，也就放弃了其他选择。
这部分潜在收益，就是机会成本。
当然，其他投资同样存在风险。尤其放到A村，很多股民今年恐怕更有体会。房子跌了，好歹还能住、还能出租，股票踩了雷，连本金都收不回来。
但无论投资什么，都得把资金成本和风险一起考虑。
这里还有一个房地产领域非常重要的指标，叫租售比。
举个例子，一套200万元的房子，每个月能租3000元，一年租金3.6万。
简单计算，年租金与房价之比只有1.8%。
如果房价长期没有上涨空间，租金回报又很低，那这套房子的投资价值就很弱了。
因为房东还要承担维修、空置、税费，以及资金占用成本。
反过来，如果一套房子价格已经调整得比较充分，租金能够提供不错的现金回报，未来又有稳定的居住需求，那它就可能是一项值得考虑的资产。
所以真正会算账的人，不会简单地认为租房就是浪费钱，买房就是在存钱。
买房和租房，是两种不同的资金配置方式，也对应着不同的生活需求。
更何况，买房还涉及杠杆。
假设一个年轻人拿30万首付，贷款120万，买下一套150万的房子。
很多人会说，他有房了。
但从资产负债表看，他拥有150万资产，同时背着120万负债，最初的净资产大约只有30万。
如果房价上涨20%，房子变成180万，不考虑交易费用和还贷变化，净资产就增长到60万。
但如果房价下跌20%，房子只剩120万，首付对应的权益基本就跌没了。
这就是杠杆。
上涨的时候，放大收益。下跌的时候，也放大损失。
过去几十年，中国人为什么这么热衷于买房？
其实道理很简单。
因为在那个时代，买房确实是很多家庭通过杠杆，快速完成财富积累的方式。
1998年住房制度改革之后，中国经历了快速城镇化，大量人口进入城市，居民收入不断增长，住房需求迅速释放。
早些年在北京、上海、深圳买房的人，很多都享受到了长期资产升值。再加上银行按揭贷款，普通家庭也能通过杠杆，参与城市发展的财富分配。
所以那些亲身经历过房价上涨的父母，劝孩子一定要买房，其实很好理解。站在他们的人生经验里，这是一条被反复验证过的成功路径。
而且房子还跟结婚、落户、教育、家庭稳定等很多事情联系在一起。这些价值，不能简单拿租金收益率来衡量。
但问题在于，时代已经变了。
过去人口不断向城市集中，住房供不应求，房价上涨预期很强。
如今房地产进入深度调整阶段，人口、产业、住房供应，以及居民的资产负债表，都发生了变化。
今年9月国家统计局公布的70城房价数据，就能看出一个明显的趋势。
一线城市二手房价格环比上涨0.2%，其中上海上涨0.5%。但二线城市二手房价格同比仍然下跌4.5%，三线城市下跌5.4%。
说明中国楼市正在出现越来越明显的分化。
过去大家讨论买房，更多是在研究什么时候买、能涨多少。
接下来，我觉得更重要的，是研究什么城市、什么地段、什么产品，真正具备长期价值。这些内容我值钱讲过很多次了，但依然值得再去思考，对买房人来说。
买房首先要研究城市。
未来人口是持续流入，还是不断流出？当地有没有能创造高收入岗位的产业？财政和公共服务有没有长期支撑？
一座城市如果年轻人不断离开，新房却越盖越多，就算现在房价看起来便宜，未来也可能面临长期的供需压力。
反过来，产业不断升级、收入持续增长、人口具有吸引力的城市，住房需求就有更坚实的基础。
当然，好城市不代表每套房都值得买。
这就涉及到要学会计算供需。未来房地产市场很可能发生一个重要变化：
房子总量不再稀缺，但好房子依然可能稀缺。
什么叫好房子？
不只是地段好、装修漂亮。还要看交通、教育医疗、物业管理、户型设计、建筑品质，以及所在板块的实际供应量。
尤其要看有没有真实的购买力支撑。
一套房子再漂亮，如果周围没有足够多的人愿意接手，所谓稀缺也没有太大意义。
我甚至觉得，未来同一座城市、同一个板块，两套房子的价格走势，都可能完全不同。
一套房龄较新、物业优秀、产品设计合理，周围又有稳定的改善需求。另一套房龄老旧、停车困难、维护成本越来越高，周边还有大量同类房源挂牌。
过去市场普涨的时候，大家可能都跟着上涨。以后就未必了。
而且，好房子也得有好价格。
这跟股市一样，再优质的资产，买得太贵，未来的收益同样可能不理想。所以除了看产品，还要看二手房真实成交价、挂牌库存、租售比，以及同类房源的竞争情况。
这才是未来买房真正需要研究的东西。
最后就是要算自己的财务情况，这是最重要的。
因为对普通家庭来说，买房首先得保证自己有能力长期持有。
如果工作稳定，准备在一座城市生活十几年甚至几十年，有孩子教育需求，家庭现金流也足够宽裕，那买房完全没问题。
我甚至建议，在风险可控的前提下，可以适当提高预算，尽量选择所在城市真正有长期竞争力的房子。
但如果刚工作几年，收入还不稳定，手里的钱刚够首付，未来也可能换城市，那就没必要急着背上三十年房贷。
尤其不能把家里的现金全部掏空。
因为一个家庭真正的安全感，除了拥有多少资产，还取决于手头有多少可以随时调用的钱。
失业了怎么办？家里老人突然需要用钱怎么办？收入下降三分之一，还能不能正常生活？这些情况，最好在买房之前就考虑清楚。
我一直觉得，年轻人最不应该轻易失去的，就是选择权。
有时候一套房子，确实能让人安定下来。
但有时候，背上过重的房贷，也会让人不敢辞职、不敢创业、不敢换城市，甚至遇到不合理的工作安排，都只能咬牙忍着。
房子买下来了，人却越来越不敢动。
说到底，房地产并没有因为这一轮调整，就彻底失去价值。
住房依然是每个家庭的重要需求，优质居住资源依然有价值，城市发展也不会因此停止。
但过去那种只要买到房子，就大概率能够分享资产上涨红利的时代，已经不能再作为今天的决策依据。
未来中国房地产的机会，会越来越集中在真正有需求支撑的城市、地段和产品上。
而且即便找到了好房子，也要用合理价格买入，用自己能够承受的杠杆长期持有。
所以如果你问我，到底应该买房还是租房？
我的回答是，看需求，看资产，看价格，也看自己的现金流。
有自己的家，按照喜欢的样子装修，周末坐在阳台喝杯茶，孩子在屋里跑来跑去，这种生活当然很好。
但租房同样可以把日子过得舒服。房子有房子的价值，现金有现金的价值，自由选择也有它的价值。
上一代人通过买房积累财富，是他们赶上了一个特定的时代。
今天的年轻人面对的经济环境、就业市场和房地产周期，已经发生了很大变化。
以前成功的经验值得尊重，但没必要原封不动地照搬。
这些年，我越来越觉得，研究房地产，最终还是在研究城市、经济和普通家庭的财富。
一个人真正需要学会的，是算明白手里有多少钱，承担了多少风险，未来有什么需求，又愿意为怎样的生活付出多少成本。
毕竟，买房是为了把生活过好。总不能最后，生活反而成了给房子打工。
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