没有降息，但年前会降！

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《没有降息，但年前会降！》是一篇关于年前的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

央行公布了最新的LPR价格，

1年期LPR为3.65%，5年期及以上LPR为4.3%，

出乎很多人的意料之外，这个月还是没有降息，

但是我仍然觉得年前还会有一次降息，接下来大家贷款买房只会越来越便宜！

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在开始今天的内容前我先给大家做个小科普，

就是这个月虽然没降息，但是却影响着大家明年一整年的还款金额，

大家可以把自己的贷款合同拿出来翻一下，

现在大家的贷款利率=LPR+商业银行加点，但是银行为了方便计算利息这里的LPR价格并不是按照每次的最新价格变动而变动的，

一般都是选择对月变动或者每年的1月变动，大多数情况下是选择后者的，

意思就是你每年的房贷利率大部分情况下是由12月的LPR价格决定的，不过大家不要失望，虽然这个月没有降息但是今年大家的贷款利率已经实实在在降了很多了，

所以可以肯定的是下个月的月供会比这个月明显减少，而且最近几年肯定还会一直减少。

这两天2022年的中央经济工作会议闭幕了，我想大家肯定已经看了很多这方面政策的解读了，

我说个我关注的重点，

大家有没有发现，在这次会议上把房地产的内容是和防范化解重大经济金融风险放在一块提的，为啥？

因为金融和地产本来就是一枚硬币的两面，对于银行来说最大的信用担保方式就是房产和土地，如果这两块资产的价值一直在下降就直接影响了银行的资产安全，就是会议中提到的重大经济金融风险，

那么如何破局？

其实解铃还在系铃人，目前房企的最大问题还在于前期银行的“三道红线”和“两道红线”对房企打击的有点过了，所以现在通过“金融16条”和“金融三支箭”来全面支持房企的融资。

结合刘鹤副总理前段时间的讲话“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已经出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债情况，引导市场预期和信心回暖”，

我对这句话的理解是，未来还会进一步出台利好政策，一方面要帮助房企继续拓宽融资渠道，稳市场、稳预期，另一方面会给买房人更多的好处，让他们愿意买房，从而激活市场！

而继续降利率无疑是重要的手段之一！

如果经济基本面没有明显回暖，宽松的货币政策就不会退出。

我们今年1-3季度GDP增速3%，到了四季度口罩经历了今年以来最强程度的反复，所以4季度GDP增速就更不容乐观了，预计全年经济增速会低于3%，

大家都知道GDP的增长靠的是投资、消费和进出口三驾马车的拉动，那么在过去的一个月三驾马车表现究竟如何呢？

先来看看投资的数据，

11月固定资产投资（不含农户）当月同比增长0.7%，比10月下降4.3个百分点，

1-11月固定资产投资（不含农户）累计同比增长5.3%，比1-10月下降0.5个百分点，

11月基础设施建设投资（不含水电燃气）同比增长10.6%，较10月上升1.2个百分点，

1-11月基础设施建设投资（不含水电燃气）累计同比增长8.9%，较1-10月上升0.2个百分点，

11月制造业投资同比增长6.2%，较10月下滑0.7个百分点，

1-11月制造业投资累计同比增长9.3%，较1-10月下滑0.4个百分点。

特别是房地产投资，11月房地产投资同比增长-19.9%，较10月下降3.9个百分点，

1-11月房地产投资累计同比增长-9.8%，较1-10月下滑1.0个百分点，

房地产投资领域投资今年一直在萎缩，而且下滑的速度还在进一步加大！

消费方面，也没有明显起色，

11月社会消费品零售总额同比-5.9%，较上月回落5.4个百分点，

扣除价格因素，社会消费品零售总额同比实际-7.6%，较上月下降4.8个百分点。

而我们今年一直为傲的进出口数据也在这个月出现了负增长，11月出口同比-8.7%，比10月降幅扩大8.4个百分点，增速创了口罩以来的新低

三驾马车几乎全部疲软，所以现在的情况完全不是很多媒体宣传的那样乐观，总觉得口罩放开了我们加油干，明年就能立马反转了，

这是大的方向没有错，但是只有明年继续保持一个宽松的信贷环境，而且财政要强势发力赋值实体经济，才是强力反转的前提条件！

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那究竟怎么干？其实这次的会议提出了一个方向，

支持发展消费，特别是以住房改善为主的消费！

当然支持住房改善的方法有很多，比如降低首付，比如调整限购的政策，或者调整限售的政策，但是我说真的，这些政策都太有个性化了，不是每个城市都能用的，

像上海这样的一线城市，你要立马放开限购，让全国的人都能过来买房我觉得可能性不大，

但是进一步降低房贷利率，给每个买房人实实在在的减负，我觉得这是全国每个城市都可以做的。

从贝壳研究院统计数据来看，今年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行，

11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

但是目前一线城市房贷利率是要比二线和三四线城市明显要高的，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，二线及三四线城市首套利率平均为4.07%，

而且从今年利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP，一线城市的降息幅度明显偏小！

目前上海的首套房利率为4.65%，二套房贷利率为5.35%，如果能降到全国的平均水平，首套房4.09%，二套房4.91%，那么分别需要下调56个基点和44个基点，

如果用100万计算相当于每个月可以节省约300块钱，而在上海贷款300万元以上是很普遍的，那么每个月就至少能节省1000元，多出来的钱如果能用来促进消费将是对经济极大的拉动。

所以各位买房人不要太担心，

这个月虽然没有降息，

但是明年的按揭贷款一定会下降，买房人的负担会越来越低，而且我觉得针对存量房贷利率的降息也许正在路上，

总之明年会是个货币宽松的大年，明年会有更多利好买房人的政策出台，也是最近几年最好的买房窗口期！

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