上海买房，如何选到潜力股？
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周末和朋友去吃了一顿牛排。
在纠结选择应该吃几分熟的问题上，和朋友发生争执。
我说，嫩一点的好，5分熟或者7分熟，刚刚好。
他说，还是吃全熟吧，第一次吃，这样没有风险。
是呀，熟透的东西，没有风险。
这和很多人第一次买房的风险偏好多么的相似。
风险厌恶的人，总是喜欢买那些成熟的地段。
其实，买房子，选择几分熟的地段，和选择吃几分熟的牛排是一样一样的。
五分七分熟最好，
三分熟最难选择。
全熟你要多小心。
01
买房当然要选择成熟的地段呀。
其实，这话不完全对。
如果是你买房子，一点都不考虑未来能涨多少，那当然一点问题没有。
就像我的朋友，喜欢没有风险的全熟牛排。
但如果，你希望在你的房子涨的比别人多一点，那就不能选择已经熟透的地段了。
而是要选择那些五分熟或者七分熟的地段。
这就是买房的牛排理论。
五分熟或七分熟的牛排，大概率比全熟的好吃。
地段也是这样。
地段半生不熟，才能是潜力股，未来才有希望，涨幅超过那些熟透了的地段。
那什么是熟透的地段呢？
就是这些地方已经完全看不到工地了。
没有工地，意味着配套已经趋于成熟。
新产业也没有多余的空地可以扎根。
没有了未来想象的空间，很难有超过城市平均涨幅的动力。
所以，你在评判一个地段时，可以用牛排理论来打分。
我和朋友，吃完牛排。
顺手拍了两张照片，正好是7分熟的地段。
熟悉茑屋书店的朋友，应该猜出来了，这是前滩太古里。
繁华的活动区旁边，工地正在紧张有序地建设着。
有一丝灯红酒绿的享受，
又有一丝挥汗如雨的希望。
这种混杂的感觉，让人有些恍惚。
忙碌的工地，蕴含着一个地段未来的希望。
有发展潜力的板块，是七分熟的牛排。
外焦里嫩，层次丰富。
前滩这里，未来依然充满想象。
交通已经有6号、8号、11号地铁线，未来还有19号和机场联络线要开通。
教育上，已经有惠灵顿、华二落地。
基础配套上，东方体育中心和大量的写字楼还在等待企业入驻。
一江之隔的徐汇滨江，已经是八分熟了。
西岸传媒港的双子塔已经落成。
芒果TV、金拱门等各大商业体已经入驻。
滨江公园附近的豪宅，价格早就应声而动了。
近五年来，有数据统计发现。
前滩板块均价涨幅在50%附近，
徐汇滨江板块均价涨幅在25%附近。
这也不奇怪，前滩还在发展期，徐汇滨江的大项目基本快完工了。
前滩目前在建的工地，明显比徐汇滨江要多的。
再举个例子。
徐汇的华泾，因为未来会有四条地铁交汇，又是徐汇唯一一块没有完整开发的地方。
目前15号线已经开通。后续还会开通19号线、23号线以及机场联络线。
近五年，华泾的成交也是蹭蹭往上走。
区域内的盛华景苑尽管是13年的动迁房，但是均价已经从19年的4万多，涨到了现在的8万上下。
看来，大家本身就是喜欢吃五分熟或者七分熟牛排的。
外焦里嫩的地段，更加美味多汁。
03
三分熟，擦亮眼睛
最考验眼光的恐怕是，三分熟或者说冷热不均的板块。
如果板块成熟，那可以在板块内部寻找还在开发建设的地方。
如果板块不成熟，可以尽量靠近规划落定的地段。
比如，靠近徐汇滨江的龙华板块，就是稍冷一些位置。
特别是龙华寺附近的万科龙华汇。
规划几年，一片空地，开工也是断断续续。
最近刚刚把龙华站的5号口打通。
写字楼也在逐步封顶了，正在启动招商。
龙华寺的广场也是开放不久。
傍晚时分，人潮涌动，人气还是不错的。
广场附近是老小区，不看学区的，可以多关注一下这里。
毕竟，万科龙华汇，还有一大半没有建好。
类似的，徐汇的华泾，现在的价格上来了不少。
可以去寻找一下能级稍微弱一些的闵行梅陇。
梅陇的区位优势还是很强的，南靠紫竹科技园，北临虹桥开发区。
现有15号线，未来会有机场联络线、19号线、23号线，四轨交汇。
产业上，已经有6幢税收过亿的“亿元楼”，高新技术企业数量已超过135家，年产值超过60亿。
多去转一转附近的工地，您会看哪些规划是真的在落到实处。
04
很多规划，从发布到执行，再到房价涨上去。
就是煎牛排的一个过程。
地段随着规划落地和基建的落成在慢慢成熟。
但是有些人，好像很讨厌有工地的地方。
殊不知，那些尘土飞扬的地方，才是未来的希望。
有时候，路过一些在建的工地。
偶尔会听到附近的居民抱怨，噪音太大，污染严重。
没事就去工地闹一闹，不让工地开工。
我就在猜想，这些人可能比较喜欢吃生的牛排吧。
心里希望，最好不要有人来开发。
如果，哪一天，你所在的板块，都很少能到建筑工人了。
也许，才是最难受的时候。
和朋友临别前，我把买房的牛排理论讲述了一下。
他若有所思的点点头，点燃一根烟，说道：
下次，记得提醒我点七分熟的牛排。
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