楼市“警钟”敲响，反扑即将来到？

作者 :房房得意 2022-10-25 08:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《楼市“警钟”敲响，反扑即将来到？》是一篇关于警钟,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

最近我一口气把脱口秀大会第五季追完了。

除了一如既往的全程捧腹，也有几分感慨，

很多多年未见的脱口秀鼻祖，甚至已经走上领导岗位的老人又重新站上了舞台，

为了收视率，这些老司机也真是拼了。

这像极了从去年以来，为了托住土地市场纷纷亲自下场拿地的城投公司，

老司机们都已经狠踩油门了，那下半场的楼市是不是该企稳反弹了？

杀鸡还用牛刀？也是没办法的事！

我一直在说城投拿地就是老司机开车，

不过到底啥是城投，为啥说他们是老司机？

所谓城投就是城市建设投资公司的简称，是全国各大城市政府进行基建和投融资的平台。

在改革开放的初期就有城投公司的概念，但实际上当时这些公司并没有行使实质性的职能，

因为那时候各地的建设速度并不快，城镇化的脚步才刚刚开始，

所以主要依靠财政拨款就足够了。

直到1994年分税制改革之后，中央掌握了主要的财政收入，地方财力就开始吃紧了，

而这个时候各地城镇化开始发力，要想大力发展基建光靠财政从牙缝里一点点抠肯定不行。

怎么才能从金融机构源源不断的搞钱支持大规模的城建当时需要解决三大难题：

第一，因为zf不能直接去借钱，必须要一个能合法借钱的公司，

第二，城建的名头很多，包括老百姓吃喝拉撒的方方面面，有些赚钱有些赔钱，但是缺了谁都不行，所以一定要捆绑在一起，才能用赚钱的项目带动不赚钱的项目，

第三，必须要形成融资闭环，把土地收益用来补充财政预算的不足。

自此，城投公司开始真正登上了历史舞台，主导了近30年的高速增长，创造了中国式奇迹。

经过多年的发展，这些城投集团公司整体资产规模庞大、业务覆盖多元，

旗下多拥有遍布各业务板块的子公司甚至上市企业，参股企业逾几百家。

看到这里大家应该明白了，

这些城投公司是啥，是真正的产业巨佬，大家羡慕的所谓大厂，在他们面前也就是个弟弟。

但是现在为了稳楼市，你让舞池中的王者去给广场舞大妈们领队，

委实有些侮辱人了！

不过看着地主家的傻儿子，要是再不请个洋教练，下半场的球还能不能踢下去就真不好说了。

城投拿地，喜忧参半。

城投下场亲自拿地，其实最大的作用就是“托市”。

从统计数据来看，城投类公司在集中供地以来，22城总拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。

而且越是在楼市低迷的时候，城投类公司拿地占比越高，

在2021年第三轮集中供地中，平台类公司拿地金额、建面和幅数占比均达到最高峰，分别为51%、58%和57%，在土地市场热度降至冰点的时候，平台类公司成为“托底”主力军。

其实我一直觉得城投公司在当下市场能够成为拿地主力军是绝好的，原因有三：

第一，降低房企杠杆风险，

在这一轮楼市下行中，先倒下的都是杠杆高启的房企，但是这些倒下的房企中却不乏产品做的好的企业，因为产品做得好，市场认可度高，回款快，才玩高周转，

但是现在不行了，只要你是民营房企，不管你活是好是坏，都融不到钱了，这是非常可惜的。

然而城投公司的优势就在于融资便捷，资金成本低，这时介入，可以有效的缓解房企的杠杆风险。

第二，新模式是绝对的双赢，

现在城投公司出钱拿地，再找知名房企合作开发，一个是资方，一个是运营方，已经成了很多城市进行房地产开发的新模式，

房企凭借自己多年的市场经验做出好的产品获取市场的认可，而城投公司凭借雄厚的资金实力确保项目文件开发按时交付稳定市场，

这种合作的新模式不仅能让民营房企安下心来做产品，也能让城投寻找到新的赛道，我觉得真的是最好的双赢结果。

第三，最大程度释放土地价值，

现在的土拍市场不好，很多城市为了吸引房企投资，稳定土地市场都拿出了压箱底的存货，有些地块都是几年甚至十几年难遇的黄金地段，

但是买涨不买跌，土地市场也是如此，很多好的地段底价成交甚至流拍，必然造成未来无法做出最好的产品实现土地真正的价值，

现在直接由城投拿地，让知名房企操盘，就能最大限度的释放土地价值。

听你这么一说，城投拿地，房企操盘，这还不是观音坐莲——稳了吗，那下半场的楼市还不得起飞了？

非也，房企倒在了日夜操劳过度，杠杆加的太高，咱们的城投虽说拿钱便宜，但是这么一直消耗，委实也是扛不住了！

城投拿地警钟已响，这是下半场楼市的关键转折！

近日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），

通知明确提到：

严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

城投公司拿地托市就势必要增加zf债务，这是中央最担心的，所以这次的通知实际上是给城投公司敲响了警钟。

从2012年到2021年城投债发行规模整体呈上升趋势，且近5年，城投债发行规模成倍增加。

截至2022年上半年，城投存量债券已超10万亿元。随着城投债的发行规模不断攀升、叠加存量债券，债务危机已逐渐显露。

近年来已经有多地的城投公司开始在公开市场违约，包括2009年的“07宜城投债”、2017年的“14新密财源债”和2018年的“17兵团六师SCP001”。

就在前几个月，兰州城投于8月29日发生技术性违约，虽最终还款，有惊无险，但市场对城投违约仍有所担心。

随着城投债违约风险的升高，城投行为背后的“地方政府隐形债务”也浮上水面。

事实上，部分城投债依靠地方政府的资金或担保作为信用依据，一旦城投债出现违约，相对而言也会影响到政府信用。

当下城投大面积违约不太可能，但在经济下行、融资端审核并未明显放松的情况下，零星地区出现流动性紧张、偿还困难预计是之后较为普遍的现象。

所以当下的城投公司，如同高空走钢丝，一方面要稳住大盘，稳住楼市，另一方面还要确保自身的安全，不能因为债务过重压垮自己，这是极大考验地方zf智慧的时刻。

但是我始终觉得城投公司下场拿地，与知名房企合作开发这事背后的逻辑是行得通的。

原因就在于我前面的分析，

这一轮楼市的下行在于房企高杠杆的爆仓，背后的原因是因为这些民企大多是以逐利为目的，越是市场好越要加杠杆，越要高周转，最终也没有心思来做好产品，搞乱了市场，

但是现在城投化身白衣骑士，亲自下场整顿市场，

用雄厚的资金实力有效降低房企的杠杆，减少金融风险，又能确保资金专项用于项目建设，保障民生，还能稳定地价防止价格虚高，

而房企只需专注打磨产品，获得市场认可，拿走自己应得的部分，

老百姓可以不断的提升自己的居住品质，也不用担心自己的血汗钱会被挪用，

所以我对下半场的楼市非常有信心，我相信这种新模式会激发市场的新活力，让楼市走得更远走得更稳！

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