广州处于救市的临界点！
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广州现在的市场，已经到了一个微妙的处境，再往前一步就是救市。
1
先是广州房价数据三连降。
统计局公布的70城房价数据，广州从8月份开始，至今已经环比三连降，一手二手都是。
央行在9月份曾发文，房价环比、同比连跌3个月的城市，在2022年底前可以阶段性下调或取消首套房商贷利率下限。
政策出来后，很多符合条件的城市首套房贷利率降到3.9%、3.8%，最低的有降到3.7%。
这个文件虽然是一个阶段性文件，但它说明两个问题。
其一，房贷利率是救市手段之一。
其二，连跌3个月，是一个城市可以救市的参考依据。
从今年的救市结果来看，市场并没有好转，这些政策不会只是阶段性的存在，明年会持续，力度只会更大。
那么广州现在环比已经跌了3个月，同比还没有跌。
但照这个趋势下去，房价的同比下跌也快来了。
那广州是不是也有希望进入降利率的队伍？
广州现在首套房贷利率还在4.3%，还属于房贷利率的第一梯队。
哪怕稍微宽松一点，都是一个积极的转变。
至少，作为降价的一线城市，它有理由不用再被政策死死的压制住。
2
加速广州楼市调控松动的一个重要因素是这轮疫情。
从10月22日爆发至今，已接近一个月。
感染人数超3万，波及广州多数区域，尤其是海珠、荔湾、番禺。
现在已经开始大规模建方仓，6个方仓医院，单一个南沙在建就有2万间临时隔离房间。
如果疫情有反复，也能够及时应对。
但重点区域停摆的这一个月，以及接下来的惯性，会让广州四季度的经济受到重创。
广州在前三季度GDP上已经落后重庆，变成了第五。
四季度又遇到疫情这样的情况，大概率今年全年GDP回不到第四城了。
经济地位是重要的，复苏的压力是巨大的，复苏就少不了经济刺激。
除了经济上的刺激政策，会不会在地产上找补一些呢？
3
广州是三级财政的城市，层层上缴，本就是对土地财政高依赖的城市，再遇上疫情、地产的双打击，压力是巨大的。
广州的土地财政依赖度120%，远远超出北上深40%以内的土地财政依赖度，仅次于南京、武汉这种卖地大户。
单说商住用地，去年广州全年土地收入是1981亿元。
今年前三批次土拍只收入了1029亿元，而且多数是城投托底拿的。
10月份财政部又发文禁止城投托底拿地，广州四批次本来有19宗地可供，现在只能挑挑拣拣选出来6宗能主城区热点板块的好地块出让。
挑出来的这6宗地是能稳成交的。
那么今年的土地收入即使加上四批次，四批次暂按起拍价224亿计算，总额也才1253亿。
比去年还差700多亿，锐减了36%。
如果接下来都像四批次这样，一次只能卖几宗地，那明年财政怎么办？
况且又还有多少主城区的好地，能这样一直撑牌面？
说到这里，我们也许会想到深圳。
深圳房价下跌更狠，但深圳已经全力在搞房地产改革，在推安居房，楼市没有松动的意思。
广州难道不会像深圳那样吗？
我想说，广州与深圳最大的不同就在于它们土地依赖度的差异太大了。
深圳只有30%左右，一线城市中最低，高科产业底子厚，所以可以作为试验田去改革，少卖地也影响不了什么，但广州可以吗？
全国去地产产能是大势，但在这个过程中，因为城市素质不同，必然有先有后。
在全国，深圳是先，其他一线不是。
在大湾区，深圳是先，广州不是。
或许正是深圳做了这个先，广州会有产业逐步调整的窗口期，会有楼市政策宽松的机会。
或许明年的某个时候，很快了！
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