楼市“刚需”逐年减少,多地发新规保护租客,什么信号?
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大家好,我是蓝白。
2022年就要过去了,我相信,没几个人会怀念它。
这一年,我眼瞅着后台的私信,风向慢慢在变化。
从一开始,蜂拥而至的问要不要买房。
再到年末的吐槽诉苦,发愁房子卖不掉,房贷要不要提前还。
这绝非我个人的观感。
西南财大最近发了一份报告,按房屋套数分组,统计过去一个季度购房意愿的变化:
三套房以上家庭的计划购房比例下降幅度最大,从二季度的14.8%,降到三季度的12.5%。
1套和2套房家庭的计划购房比例,从7.8%和9.2%,下降到5.4%和7.7%。
无房家庭的意愿,从7.2%降到了5.9%。
看来这一年,有房的,没房的,购房想法都被消磨殆尽了。
央行的三季度城镇储户问卷调查,其中有一项,叫“未来三个月准备增加支出项目”:
比例由高到低的排序是:
教育(30.0%)、医疗保健 (27.2%)、大额商品(19.4%)、社交文化和娱乐(18.8%)、旅游(17.3%)、购房(17.1%)、保险(14.1%)。
当时可是还没放开呢,计划买房的人,甚至还没计划旅游的多。
这里就有个问题:
原来打算买房的钱,到底去哪了?
钱印出来,只要央行的公开市场工具不缩量,只要不加息回笼,是不会消失的。
储蓄、投资、消费,只会换一种形式存在。
楼市购买力消失的背后,是中国人的存款暴增。
前三个季度,人民币存款增加22.77万亿,同比多增6.16万亿。
其中,住户存款增加13.21万亿元。
也就是说,9个月时间,中国人存了13万亿。
这个数字,创出了历史记录。
安信高善文总结的很到位:
人类在面对重大的不确定性时,一方面表现为预防性储蓄的上升,另一方面表现为强烈的风险回避行为。
所以你看,所谓“刚需”,就是个任人打扮的小姑娘。
当房价高歌猛进,借钱加杠杆买房盛行的年代,到处都是要买婚房、学区房的刚需。
当房企遍地爆雷,期房难以交付,量价齐跌的时代,这些人,一夜之间消失无踪。
这多少有点讽刺。
还是西南财大的报告,他们曾经对消费者的购房目的,进行过一次调查:
2008年的时候,刚需购房占比是69.7%,投资购房占比是19.6%。
10年之后,这两个数据颠倒过来,投资购房占到58.2%,刚需购房只占15.1%。
100个人买房,真正用来自住的,可能只有15个人。
当我们的媒体,给买房这件事,打上了刚需、刚改、改善、养老、文旅、精致生活种种标签之后。
这些词,就丧失了原本的意义。
真正该被赋予“刚需”这个词的,是用来遮风挡雨,没了房子就无处可去的租房群体。
可能是刚从校门走出来茫然的大学生,可能是每天通勤3个小时的写字楼社畜。
也可能,是在大城市打拼多年,买房太过虚幻,老家又太遥远的夹层打工人。
中指有个租房群体的调查报告,主力租客群体年龄,集中分布在25-29岁,占比25.0%,其次是30-34岁,占比21.1%。
城市能级越高,租客群体年轻化趋势越明显。
一线、强二线城市中,30岁以下的租客占比近6成,三四线城市中,30岁以下租客占比不足五成。
大批年轻人挤在大城市买不起房,这些真正意义上的“刚需”,还有一个代号,叫“新市民”。
这个词宽泛的定义是:
本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住,未获得当地户籍,或获得当地户籍不满三年的各类群体,包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生。
这些人有多少呢?
《中国银行保险报》今年发了个统计,目前新市民人口数量在3亿人左右。
哪些城市分布的最多呢?
兴业证券的统计,深圳新市民数量达到1378万人,上海1077万人。
新一线城市的规模,大部分是400-500万的水平。
像成都、杭州、东莞这些地方会更多,规模达到了939万人、737万人,835万人。
所以大家看,换做你是政策制定者,天平现在有两端。
一端,是首套房占比极低,体量巨大的购房市场。
另一端,是拥有庞大基数,属于年轻人的租房市场。
现在这个时间,你会给过度金融化的购房市场,继续提供杠杆的加持呢?
还是给那些在大城市打拼的租客们,提供遮风挡雨的便利呢?
答案当然是后者。
所以,我们看到,最近两年,关于租房领域的政策扶持,是前所未有的。
住建部的数据,保租房今年建了330万套,能解决1000万新市民的居住难题。
租购同权,在很多城市已经不再是纸上谈兵,租房落户的门槛也越来越低了。
我问了不少朋友,租房子女入学的问题,每个城市虽然规定不同,但大同小异。
即便没有房产证,即便是租房,提供租房合同就行,没合同的话,在住建局有备案也行。
有的地方,还要开个无房证明,提供水电气暖的流水,证明是长期居住。
有的地方,是按随迁子女政策入学,只要有社保凭证和劳动合同就能上学。
除了建租赁房,租购同权,还有央行对保租房的金融支持,包括一直悬在楼市头顶的房产税。
这一个接一个的政策,都对庞大的租客群体有利。
还有一个信号,明年会有不少城市,会从立法的层面,保护租客。
《经济日报》12月份有个报道,《立法规范,让租房之路不再“步步踩坑”》。
比如,上海人大最近通过的《住房租赁条例》,从2023年2月1日开始施行,北京的租房条例9月份也开始施行。
从“黑中介”发布虚假房源信息、哄抬租金,到房东克扣押金、“二房东”跑路,这些乱象,以后都会有法可依。
北京规定,出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式强行解除合同、提前收房。
上海对隔断房做了规定,以原规划设计的房间为最小出租单位,厨房、卫生间、阳台、储藏室不得出租用于居住。
像黑中介、假房源、二房东跑路这些,以后就是重点打击的对象。
数亿涌入城市的外来人口,每年走向社会的千万大学生。
他们的生存状态,实际上,反映了一个社会的文明程度。
医疗教育的租购同权,大规模建保障性租赁房,各地的立法规范。。。。
种种手段,是在力所能及的保护租客,保护弱势群体。
这恰恰是一个社会的底线和良心。
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