任泽平提出“新方案”化解当下房地产市场危机 “第二次房改”要来了吗

3月18日，在接受记者采访时，黄奇帆直言不讳指出，“中国房地产市场进入了新阶段，关键的几个指标都出现了拐点，人口总量、人均住房面积、库存积压、年度房地产建设总量、居民部门负债率、住房总量等，都已经达到了天花板。”在他看来，未来在新形势下，房地产会逐渐进入良性循环的状态。黄奇帆言外之意很明确，房地产不再是刚需，我国不再缺房了。

中国确实不缺房子了，房地产在30余年的高速发展下，也已经达到了“饱和”状态。王蒙徽透露的几组数据，很好地说明了一切：1、截止到2021年底，我国人均住房面积超过40平米，已经处于发达国家水平。同40年前相比，涨幅更是高达450%；2、2020年，我国常住人口城镇化率达64.72%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。这意味着中国造了全世界一半的房子，可以满足30亿人的居住需求；3、我国建成了世界上最大的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。

此外，央行2020年4月份的报告也显示，2019年底我国城镇居民家庭住房拥有率高达96%，户均拥有住房1.5套，拥有两套住房以上的家庭占比41.5%。

一言概之，过去二三十年，我国房地产行业取得了历史性成就，住房也早已告别了“短缺”时代。而这一切，实际上都要归功于1998年“第一次房改”：全面停止实物分房，实现居民住宅货币化、私有化。

毫不夸张地说，对于中国房地产行业而言，“第一次房改”具有里程碑意义，因为98年房改后，由单位制所形塑的城镇住房福利体系才被真正打破。更重要的是，“第一次房改”后，房地产的市场属性被彻底激活，楼市空前繁荣，尤其是商品住房市场迎来突飞猛进的发展。

1998年，中国城镇居民人均居住面积不足7平米，2021年，城镇居民人均住房面积39.8平米，基本实现了“住房品质的大幅提升”。此外，过去二十多年，我国的房地产开发速度、户型设计、园区环境、设施配套等也都大大改观了。当然，最为重要的是，第一次房改住房商品化、私有化之后，人口的迁移速度也加快了，中国的城镇化进程大幅提高：由九十年代的不足20%，提高到了2021年的近65%。

然而，基于住房的利益分化问题也变得越来越不可忽视。直白点说就是，住房不平等、房价高、买房难、房地产过度金融化、住房过剩严重等已然成为当前中国社会较为突出的问题。

一、住房不平等。简单来说就是，有的人坐拥几套甚至几十套房子，有的刚需购房者却一套也没有。纵观1-18线城市，这种现象普遍存在。央行报告也证实了这一点，城镇居民家庭，拥有3套以上房产的占比超过10%。投资炒房、拆迁分房等是，造就住房不平等的主要原因；

二、房价高，这基本上是数亿人埋怨最多的地方。国家统计局数据显示，过去二十年，全国平均房价上涨540%，房价涨幅远超居民工资收入增幅。房价收入比数据更能说明问题：诸葛找房发布的数据显示，全国百城房价收入比均值为13.4，国际合理区间是3-6，超过合理区间2倍还多。需要说明的是，全国百城房价收入比只有不到5%“达标”了。换句话说，全国百城中95%以上房价都“偏高”，即房价与居民收入是脱钩的；

三、买房难，一方面是房价高居不下，刚需工资收入赶不上房价上涨速度，勉强靠“6个钱包”凑够了首付，每月的巨额月供，也压得人够呛。所以有数据显示，高房价不仅抑制了实体经济发展，更抑制了生育、消费，很多大城市动辄五六万一平的房价，更“赶走了年轻人”；另一方面是想买好房子难，熙熙攘攘皆为利往的时代，开发商造房不用心，优质好房稀缺。即便市场上有好房子，购买的门槛也大幅提高，动辄全款的要求，彻底把刚需客隔离在了门外；

四、房地产过度金融化，房地产建设属于实体经济，而房地产开发就属于虚拟经济。近年来，房地产开发占用大量资源，房地产市场过度金融化，影响资源配置，影响国民经济内部良性循环。从地方招拍挂卖地，到开发商拿地，再到居民按揭购房，一套房子等于加了3次杠杆。过去十年，无数开发商更是以“高周转、高负债、高杠杆”为经营准则，过度扩张，负债累累，不仅企业经营岌岌可危，更是视数以万计的购房者百姓的利益于不顾；

五、住房过剩严重，有专家认为，我国部分城市的住房空置率已经达到了30%，中国的空置房足够解决2亿人的居住问题。我国的住房空置率到底是多少？官方并没有给出数据，但根据西南财大的调查数据，商品房空置率或不低于26%，尤其是过去这一轮棚改支撑起的“造城运动”的三四线城市，房产空置现象更为严重。值得一提的是，经济学家陈海滨，根据现有的城镇户籍数、住房拥有率、住房空置率等，估算得出，全国空置房数量或高达1.5亿套。

综上所述，“第一次房改”后房地产市场高速发展，我国的住房市场迎来大跨步发展，尤其是第一次房改后的20多年终于解决了中国人住房短缺的重大问题，虽然这些成就有值得夸赞的一面，但是98房改带来的弊端也同样非常突出，尤其是当前时期房地产过度金融化、高房价抑制消费实体生育、住房不平等、买房难等现实问题，阻碍了国家重点推进的“全民住有所居”目标的实现。

事实上，国家层面也早就意识到了房地产存在的种种弊端。值得说明的是，过去十年，国家从未停止对房地产的行政干预——希望通过借助行政手段，让房地产回归健康稳定，实现良性发展。但结果让人大失所望。调控日渐成为常态，但是房价还是一如既往上涨，尤其是一二线城市，刚需买房的压力与日俱增。

在经济学家任泽平看来，想彻底解决当前房地产存在的诸多问题，显然不能单纯依靠调控，因为短期的行政调控手段，无法根治顽疾。我国房地产的种种症结，说白了是“供需不平衡”造成的。基于此，若想实现房地产“良性循环”，离不开“第二次房改”——建立房地产长效机制，关键是人地挂钩和金融稳定，以实现供求平衡和需求平稳释放。

经济学家任泽平更提出了“第二次房改”的具体“新方案”，该方案的主旨是把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

“新方案”的具体内容是：第一、第一是改革“人地挂钩”，优化土地供应。这是重中之重，关系着房价上涨、部分城市住房供应不足、住房不平衡等关键问题。事实上，土地制度的改革也是二次房改的关键和基础。如何改革？简单来说就是，建立土地指标全国流动市场——各城市用地指标视人口情况而定，人多就多供地。土地不稀缺且供应过剩的城市，每年的供地指标可以出售给供地不足的城市，获得的收益，可以替代一部分卖地收入，即解决了供地不平衡问题，也缓解了地方财政来源过度依赖土地财政的问题；

第二、加大保障性住房建设，丰富住房供应主体。这一点其实“第一次房改”中就有明确提到，只是后来在实践的过程中逐渐偏离了，而且被很多城市忽略了。事实上，加大保障性住房建设，是解决住房矛盾非常关键的一环。参照新加坡，房价之所以能保持合理稳定，归根结底是保障性住房建设完善——充足的保障性住房可以降低刚需的住房成本，同时充足的保障房投入市场，也可以有效稳住房价的发展。合理的房价才是一个城市的竞争力所在，基于此，各城市要把加快发展保障性租赁住房、保持城市合理房价作为迫切的任务来对待，着力做好新市民和青年人的住房保障，特别是优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众；

第三、探索建立住房金融机构，重点加大对首套和改善型购房群体的信贷支持。比如降低首付比例至20%，刚需购房公积金、商业贷款利率差异化政策。再比如，加大共有产权房的金融政策支持等；

第四、房地产税收改革，房地产税、空置税、遗产税等的征收。还是那句话，未来房地产税开征是大势所趋，为了配合打击投资炒房，空置税、遗产税也可以酌情考虑征收，只要征收范围和税基设置合理，能起到至关重要的作用。尤其是在调节税收、财政，调控房价，遏制炒房投机等方面，意义重大。

基于经济学家任泽平提出的“第二次房改”新方案，房产专家卢骏认为，有五类人将受影响：两类人将直接受益，三类人或难眠。

受益的两类人分别是：刚进城的中低收入群体和城镇无房族。这其实很好理解，倘若任泽平“第二次房改”方案真的实施，土地市场、税收、供应都会发生巨变，这些都有利于住房市场回归居住，尤其是保障性住房的大举入市，将很大程度化解住房需求，同时对商品房市场造成冲击。当然，信贷差异化支持，也有助于低收入群体贷款买房。

难眠的三类人分别是：开发商、投资炒房客和多套房持有者。如前面所说的，“第二次房改”真正打击的对象就是这三类人，加大保障性住房供应、信贷支持、房产税、空置税等，主要是满足刚需的住房需求，同时抑制投机炒房。开发商层面，保障性住房分流了购房需求；投资炒房客、多套房持有者层面，房产税、空置税会加大持房成本，压缩其利润。因此，未来投资炒房无利可图，甚至是亏钱，都是大概率事件。因此从这个角度来看，上述三类被“二次房改”精准打击的对象，可能会集体难眠。

最后，大家最关心的问题是，“第二次房改”真要来了吗？答案是肯定的。有不少专家发表观点认为：最快5年内，二次房改可能先房产税一步落地。

另外，需要明确的是，第二次房改肯定不同于98年房改，它不再是一次轰轰烈烈的“住房改制”运动，而是随风潜入夜般的细微浸润。比如“租购并举”、“租售同权”，这些都是低收入者最关心的，但是需要大量实践积累经验；再比如，今年3月5日，高层在工作报告中提到的“加大保障性住房建设力度”。2月25日，银保监会、住建部联合发声提到的，“国开行要加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持”，也可看作是“第二次房改”的前奏。