为三胎让路征收房产空置税？中国两套房的家庭未来将迎来3个结果

作者：史料君#百V聊楼市#

“高空置率，低生育率，3孩，市场拐点同时到来”

看似不相关的几个词，似乎有某种联系了。

住房空置一直是人们津津乐道的话题，而谁也不知道准确的空置率有多少，但高空置率应不是什么秘密。不少网友直观感受认为，在城市郊区的小区里，亮灯率可能只有50%，低的可能只有20%-30%。根据一些机构的调查数据可以看出一些端倪。国家电网以低于20度/年用电量为标准，算出2017年大城市与小城市的空置率为11.9%和13.9%。而早前腾讯调查的2015年空置率数据则要高出不少，一、二、三线城市分别达到22%、24%、26%。经过些年的继续建设，空置率只高不低。

其实，即便按机构的最低数据算，相比国际5-10%的合理区间，住房已经出现了整体过剩情况。

那么，可以指望未来的年轻人接盘吗？

根据七普的数据显示，2020年我国的总和生育率为1.3，即育龄妇女平均生育子女数量少于1.3人，低于国际1.5人的警戒线，而且从现实来看，还有进一步走低的趋势。

按理说，90后应该属于生育主力，但根据民政部门的数据显示，在现有的1.7亿90后中，仅有不到1000万对（其中还含80后、00后结婚人数）登记结婚。何况，从身边感受的情况看，90后要么父母早已准备了住房，要么就属于那种比较“佛系”一类了，他们不想背负那么大的压力，宁愿选择租房。所以，不断增长的空置房，想让未来的年轻人接盘几乎没有这个逻辑。

有人说3孩来了，可以承担接盘大任？

有没有搞错，这么多的人不结婚，房子不就是主要原因之一嘛，不结婚、没有房子何来的1孩、2孩、3孩。还要搞清楚一件事，国家放开3孩是从长远战略计，就是为了扫清当前的生育障碍，前面端了教培，后面接着在整顿住房市场。需要注意的是，不是直接要开发商降价让大家来接盘，而是另辟新路，决心大力发展租赁住房，实现全体人民住有所居。

有人担心这些公家的租赁房什么时候能轮到自己？不久前住建部的会议算是回答了这一关切的问题：对城镇住房和收入双困难家庭提供公租房、对年轻人和新市民提供保障性租赁房、对“夹心层”购房者提供共有产权房。采取一切手段包括通过集体土地入市、改建闲置厂房、利用闲置商办等等，反正5年之内，对没有住房的人现人人有房住，这一点，不要有任何怀疑。

以上种种因素作用下，终于开始感受到市场的寒意。

根据界面新闻报道，2022年的前两个月，全国商品销售面积同比下降13.8%，住宅销售额更是下降了22.1%，销售额与销售面积的差值体现在房价上即是，全国商品房均价同比降幅为10.7%，呈现继续下滑态势，用报道中的一句话说：

今年以来，已有近50城在公积金贷款政策、商业贷款政策、人才人口政策、预售资金监管、信贷额度重置等多方面的激励下提振了市场信心，但效果并不似“强心针”一般管用。

此外，根据从亿翰智库监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1640.6万㎡，同比下行47.6%。

一言以蔽之，买得起房的人早买了，即便有钱再买，但在政策转向下，他们选择了收手，市场开始扭转也是必然趋势。而对于买不起房，或者不愿意被高房价“挟裹”的人选择租房，或者等待住上长租房。有人就表示，王石预言已开始应验，他曾说过：

年轻人不用着急买房，哪怕就是有钱也不要买房，租赁市场发展火热，租房也是一个非常不错的选择，不要让房子限制住自己的人生，现在买不起可以再等等。

王石的这段预言透露了几个内容：1.年轻人不建议早买房，压力太大，还限制住了自己的理想；2.现在不是买房的好时机，可以再等等；3.租赁市场将会很好，租房将是年轻人的一个好选择。客观来说，王石的预言大体上已开始得到了验证：

在新华社客户端发表的一篇文章《住有所居这样实现》中提到了这样3项：

1.住建部表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。

2.对于新市民买不起、租不好房的现实问题，国家正在下决心、下力气解决。“人人住有所居”，再次为房地产行业刷新了发展基调。

3.“未来通过租房，在实现高质量居住同时，租房者也将享受和购房者一样的教育、医疗等制度福利”。

可以看出，租赁房将是未来重点发展方向，如果说少数人租房感觉没面子，但当很多人都选择国家提供的租赁房，其大众心理也会逐步接受，丈母娘也不再排斥！君不见发达国家租房结婚、生子是再正常不过的事了。

第二，房价和租金双双进入官方定价时代，购房者不着急，租房者有保障。新房限价不用说了，这两年都已经严格实行，而此前炒作虚高的二手房也逐步纳入“管控指导”，目前深圳、广州、合肥、温州、衢州、东莞、金华、深圳、无锡、绍兴、上海、西安、三亚、成都、宁波等15个城市发布了二手房指导价政策，从热点城市发布的小区指导价看，低于现挂牌价30-40%属于普遍情况，打对折也有，随着时间推移，二手房价将普遍进入官方定价时代，这是一个大趋势。刚开始业主还会僵持一下，最终不得不与官方指导价接近，在这样的趋势下，谁还会着急买呢？观望等待是必然。

第三，不仅租赁房充足供应，租金也受到严格限制。住建部最新发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》规定，“城市住房租金年度涨幅不超过5%”，当然，这还是市场租赁房，像国家后面大量提供的公租房，租金比市场同地段、同品质的租赁房还要低，这样的居住体验年轻人谁不喜欢？

由此可知，未来购房者越来越理性是一个不争的事实，过去房子多象征着巨额财富，但在未来可能是一个烫手山芋，我们来梳理一下持有2套或者更多房子的家庭，以及在未来将迎来什么答案（结果），3个方面。

先来看看，2套房在国内是什么水平？

央行课题组发布的2019年城镇居民负债情况调查显示，拥有2套及以上的家庭占41.5%，家庭户均住房1.5套。当然，这里面还有很多人被平均了，比如根据央视播出的节目显示，大连金州新区管委会原管委会主任徐长元被查封的房产高达2714套，总建筑面积为43万平米。所以，持有2套房超过了平均数，但离“房叔”、“房姐”还差得比较远。

“空而不住”将是一件非常不划算的事，3大方向。

第一个就是房产S不会缺席。早在去年5月，财政部长撰文提到将积极稳妥推进房地产S立法和改革，此后财政部等4部门专门听取了部分地方和专家对房产S改革试点的意见。在官媒中国新闻网专访专家中国法学财税法研究副会长施正文的报道可以看到：在施正文看来，4部门是对实施方案的探讨，而不是理论研讨，他预计去年底大概率出台试点房产S政策。但由于面对突入其来的多变形势，稳经济发展成为头等大事，在这次大会上并没有提及房产S。但这并不意味着这事就不了了之了，随着市场平稳后，相关工作仍旧会按照既定计划推进也是不争的事实。

即便按他说的1%税率，其实也是一笔不小的支出。以一套市值300万的房子为例，一年交的房产S就有3万，而这样的房子租金一年可能也就3-4万，如果再除去空闲期，可未必够支付税金，还不如把房子卖了存银行划算。当然，从目前多数专家的建议看，一两套房应该属于基本需求范畴，房产S主要是针对2套以上甚至更多房产的人。

第二个是房产空置税。这个税大家并不陌生，施行的国家有很多，为抑制投机和资源浪费，住建部原副部长仇保兴早就建议，房地产S应分类进行，包括空置税在内的税种可以精准抑制投机，而且在他看来，从长远角度讲，空置税肯定会出来的。从国外经验看，空置税确实可以有效抑制投机，比如法国实行累进式征收，空置第一年交房款的10%，第二年交12.5%，第三年交15%。还比如澳大利亚，超过6个月没有出租的交约折合人民币2.6万元/年的罚款。

第三个是在“共富”背景下，专家建议启动遗产税。遗产税，就是对死者留下的遗产征税，包括现金、金融资产和不动产等资产征税，其目的就是防止贫富差距过大，目前世界上有超过100个国家征收了遗产税，比如英国起征点是32.5万英镑，税率为40%，法国10万欧元免税，最高税率为45%，最低税率为7%等等。目前虽然我们没有征收遗产税，但中国社科院在发布2017年经济蓝皮书时曾呼吁尽快征收房产税和遗产税。围绕“共富”话题，观察者网专访复旦大学中国研究院研究员寒竹报道显示，他建议征收的3大税中除了房产税和资本得利税外，还就是“遗产税”，通过3大税实现“共富”。

当然，从别国经验和一些专家观点来看，无论什么税，对于自住的刚需应该没什么影响，毕竟都有相应的起征点，而我们现在倡导的“房住不炒”也正是如此，只是对房子过多的炒房客越来越不利。