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2022年不买房,5年后“更贵”还是变“便宜”?懂行人6字坦言

作者 :房房得意 2022-07-11 15:58:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《2022年不买房,5年后“更贵”还是变“便宜”?懂行人6字坦言》是一篇关于懂行,坦言,年后的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

作者:纵横君

都知道,楼市在国家的调控下,目前市场已经处于一个相对平稳状态。虽然有些城市、有些楼盘还有热点,那也是建立在价格倒挂的基础上,不足以影响整个市场的走势。但我们同时深知,房价短期平稳易做到,但如果是5年以后呢?懂行人6字说出“实情”。不过,要回答这个问题,先套用一位经济学家对房地产发展趋势的总结:“短期看金融、中期看土地、长期看人口”,意味着要弄清这3大关键因子的发展趋势。

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首先看金融。从大的方面说,就是货币政策,就是看每年新增货币的速度。由于众所周知的原因,货币供应M2增速在去年重回两位数增长,市场上有钱了,所以可以看到,即使受到“风波”冲击,不少人的收入受到影响,但一些城市的房价不跌反涨,房价真正下跌比较多的城市极其稀少。

但同时也应知道,货币宽松不是长久之计。央行从召开2021年下半年工作会议开始时就强调,不搞“大水漫灌”,坚持稳字当头。这个“稳”怎么看呢?通过M2增速数据可以看出,即使经济面临下行压力,2021年全年的M2增长也不过9%,这是一个什么概念?基本上回到了“风波”之前的增速,2022年虽然略有回升,但基本都是稳经济大局的临时举措,而且从央行的表态看,大概率要保持眼下的节奏,波动不会太大。

一句话,房地产发展的宽松货币环境已经成为过去式,一切将回到与经济发展相适应的常态。而且从国家对房地产金融的管控来看,房地产难分到多余的羹,历次降准也均是支持实体经济,反而是房贷利率不断走高,无论是首套房还是二套房。所以,对于接下来的时间,我们不要对房地产金融抱有过多期待,从央行给银行划“红线”和住建部给开发商上“枷锁”看,未来3、5年,房地产都得过资金上的紧日子。谁都知道,房地产属于资金密集型行业,没有过多的资金支持,相当于失去了“金融”政策这个“臂膀”。

其次看土地。在商品房售价中,土地价格占有大概6-7成的成本,可以说,土地价格高低,决定了开发商售价多少。实际上,国家这几年一直在强调的一个词,即“3稳”,其中就包含“稳地价”,地价稳了,房价就失去了上涨的主要动力。

为防止开发商和地方炒作地价,国家在2021年推出了“集中供地”模式,但从结果来看,据好地研究院的数据统计显示,去年上半年,试点的22座城市土地出让金额达到了1.05万亿元,土地市场竞争还是比较激烈的。很显然,国家推出集中供地的初衷是“稳地价”,其结果显然并没有完全达到预期,但到了下半年,这个政策效果显现,第二、三批集中供地流拍、终止出让几乎出现在所有城市,2022年到现在的土地市场也没有恢复元气,包括合肥等热点城市仍旧半数地块流拍,土地市场由此现出原形。 就全国而言,目前,再也没有出现土地被抢购的盛况了。可以看出,土地价格、土地市场热度推动房价增长的因素必须得消除,人们需要认清这个大势:即便短期不能摆脱土地财政,起码不能有太多的增量。

第三看人口因素。供需直接决定了商品的价格走势,房子也不例外。说实在的,通过“7普”的人口数据看到,我们整体的人口基数还是比较大的,保持在14亿之上,这让很多担心住房市场需求不足的人稍许放宽了心。但不少人还是比较担忧另一个问题,那就是出生人口连年下降问题,官方公布的2021年新生儿户籍登记人口1062万,跌破千万似乎近在咫尺。用一句话解释,住房市场可能出现“青黄不接”,别看人口基数大,但后续接盘很可能无力。媒体的最新统计数据也显示,我们已有近半数省份人口进入负增长时代,负增长省份数量相比此前都是一个递增趋势。

好在,在这关键时刻,中央决定放开一对夫妻可以生育3孩的政策,目的就是应对老龄化,改善人口结构。很多人家庭认为,现在养2孩都吃力,有几个生3孩?实际上,这个观念转变需要一个过程,从去年至今的一系列举措来看,国家有意为生育多个孩子的家庭铺路,比如取缔课外培训、8部门开始长达3年的房地产市场乱象整顿。有理由相信,这才仅仅是开始,一定还会有更大力度、更多支持的政策,比如在抚育、上学,以及带薪休假政策等方面,直到让大家敢生、多生的目标达成。从结果来看,生2孩、3孩的家庭将形成一种氛围。所以,从住房需求上看,购买力只会持续,不会衰竭。

总结一下以上3个因素,未来几年,金融对房地产的支持肯定不会像以前一样,顶多维持正常需求,而土地价格也不会出现猛涨局面,稳中略涨应该能过关。反倒是人口,在国家战略布局下,原本很担忧的因素,在未来相当长一段时间应无大碍,支持性比较强。

说了这么多,有网友就直言,你就说能不能买吧?原因在于很多人有现实的购房需求,比如结婚需要、子女上学需要,还有一些人手中有一部分闲钱,放在银行存不了多少利息,又没其他靠谱的投资渠道,仍旧希望通过买房来对抗通胀。有这种需求和想法很正常,由于房子不是高频交易商品,要回答这个问题,可以把这个问题转化为:2022年不买房,2025年,房子是越来越贵还是越来越便宜?对此,央媒的表态或让我们读出有关信号

新华社以题为《合理房价是一个城市的竞争力所在》的专题文章阐述过,明确提到住房问题关系民生福祉,文中纠正了“把高房价作为城市繁荣的体现”的错误观念,明确提出“保持合理房价,是一个城市的竞争力所在”,文章在最后一段提到:

经过各方面共同努力,我国房地产长效机制已经建立起来,全国房地产市场总体实现健康平稳发展,这个成果来之不易,要倍加珍惜。

以上关键词,起码有这样几层意思:第一,房子不等同于普通商品,是民生,这符合此前一贯倡导的住有所居思想,说白了,在城市工作生活的人,人人会有房子住;第二,高房价并不倡导,房价需要保持合理,这个合理,目前我们能衡量的指标基本就是房价收入比和租售比两项关键指标,说到底,经济发展好、收入高的城市,其对应的房价要高一些,反之则要低一些。值得一提的是第三点,从央媒的表态看,官方对现阶段的房地产市场发展状态比较认可:全国房地产市场整体上处于健康平稳发展状态,要求保持。笔者就插一句,这里所认可的房地产健康市场应该包括了调控、秩序、房价等一系列因子。所以,喊要房价大涨大跌都是不现实的个人臆测。

一位懂行的开发商朋友坦言,央媒的定调其实答案已经很明确了。当下及未来的房地产趋势,其实可从近两年的市场表现看出一些端倪,到2025年时,房子是更贵还是变便宜?用“分化在所难免”6个字基本可以概括这个结论,感觉挺有道理。什么意思呢?可从3方面简单理解。

1.整体上平稳,不会出现大起大落。前面央媒表态说了,我国房地产的长效机制已经建立起来。说白了,就是我们现在看到的限购、限贷、限售、控地价、限房价(包括新房售价和二手房指导价)、防止非房地产资金流入房地产,这基本控制住了房价整体大幅上涨的基础。当然,大跌也不大可能,毕竟强调“平稳”二字,需要维护金融安全和经济安全大局。

2.占有优质资源的城市房产继续处于优势。这里的优质资源,有两层意思,一方面主要是一些在科、教、文、卫、产业等方面具有超前和集中优势的城市,对人口和资金的吸引力大,房价易涨难跌,在长效机制下,只是幅度和市场热度不会像以前那样了。另一方面是指核心地段,包括商业、交通、教育和医疗等方面配套优质,如果有钱了,谁不想拥有一套呢?

3.没有竞争力城市、人口净流出城市,回落的趋势越来越明显。经过这些年的不断上涨,市场局部泡沫问题无法回避。总人口就那么多,一些城市或区域的人口和资金被优质资源城市吸走了,必然面临接盘需求不足的问题,房子空置、供过于求的情况也不可避免,其房产缩水的可能性也在逐步增加。

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