10年后，现一套市价100万的房子大概能值多少？懂行人预测结果
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《10年后，现一套市价100万的房子大概能值多少？懂行人预测结果》是一篇关于懂行,市价,年后的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
作者：房君
在我们身边，无论是买房自住的，还是投资的，都会对未来房产价值给一个预期值，比如现在1万/平米买的房子，5年、10年后会变成8000元/平米，还是15000元/平米，抑或是其他数据，这个预判数据，最终也会对现在的买房或者卖房决定产生影响。
但我们都知道，人无前后眼，谁也不能精准地预知未来。不过，这并没有关系，本文权当是做一项学术研究，仅根据现有的数据，以及对未来房地产发展趋势的一个认知，从而推导出一个结果，不作为买卖房决策参考。为便于说明，下面我们以现在价值100万的房子为例，来简要分析2030年到底能值多少钱？为什么？分析预测出结果，与很多人的想象不一样。
要回答这个问题，主要还是要拧出决定房地产趋势的关键因子，我们可以从一套房子的买卖入手。
第一，售价成本（土地价格）
在一套房子的售价里，主要包含开发商取得的土地成本、建安成本、管理费用、财务费用、税费以及各种配套费用，这里面的大额费用主要是土地成本和税费，其他费用占比较低且固定，而税费又跟售价相关，至于建筑成本，说实在的，在上海建房与在一个县城建房，差别还真不大，比如县城需要900元/平米，上海可能就1800/平米，差距体现在到房价中，真的是微乎其微，主要还在地价。
从过去看，土地价格一直处于上涨，楼市火热期，土地价格甚至跑赢房价涨幅，出现跳涨，但从这两年国家对房地产的调控政策看，土地价格不可能在某个单年出现大幅上涨，从现在地方给出的限价地块上限看，基本也就在5%左右，差不多与我们的经济增速相当。长期看也应该是如此，因为按照18亿亩耕地红线下的“土地资源稀缺性”原理，土地价格出现下降的可能性几乎不存在，在行政管控下，与经济增速相匹配应该是可以看到的。
一般而言，土地成本占商品房售价7成左右，基本上也决定着房地产价格走向。
第二，供求（人口）
离开供求谈房价，无异于空中楼阁。数据显示，2021年我国的城镇化率为64.7%，这比我们此前看到的60%，高出了4.7个百分点。大家可不要小看多出的这个4.7%。
一方面，加上这个数据推算的话，2011年-2021年这10年间，平均每年城镇化率达到了1.39%，如果后面继续按这个速度的话，城镇化率达到70%只需5年时间。
当然也应看到，城镇化速度放缓是不可逆趋势，未来10年，年平均城镇化速度能达到1%就算不错了，但即使以这个速度算，我国城镇化率达到70%也不需要等到2030年。按照过去10年时间1.39个百分点/年、1500万套住房（商品房+安置房）/年，当城市化率降为1%，那么相当于每年住房需求减少1500万套*（1.39-1）%=585万套，10年就减少5850万套住房需求。
好在家庭小型化数据可以做一些对冲，但能覆盖多少？最新数据显示，我国家庭户均人数从2010年的3.1人降至2.62人，家庭小型化趋势明显。
那么，什么叫家庭小型化呢？即家庭人数越来越少，关系越来越简单。由此前的四代同堂、三代同堂变为三口之家、独居等等。根据人民日报刊文分析，主要还是经济发展，人们需要更精致的生活，年轻人倾向于婚后独居，老人觉得退休收入、生活各方面都不错，大都能实现自理，加上国家对养老服务的投入，让他们能够安心养老。从长期看，家庭小型化还有较大的空间。
可做一个横向对比，发达经济体的家庭人口数据显示，独居家庭占总家庭数量比例方面，美国占28%，德国占20%，法国更是达到了35%，而我国仅占14%，如果按照与他们的平均数算，我们也还有13%的空间，对应还将增加7000万个以上家庭，相当于7000多万套住房，彼时，我们家庭户均人数也将降至2.5人以下。从这个角度看，未来10年，家庭小型化新增需求7000万套>城镇化减少的5850万套需求，新增住房需求大体上能覆盖。所以，到2030年，我们的整体住房需求仍然能实现平衡。
从以上两个因子可以看出未来的房地产趋势，但还无法推导出一个具体数据。如果一定要量化的话，我们还应看另一个因子，即货币。这可不是房君发明的，比如经济学家任泽平总结认为，房地产与人口、土地和金融息息相关。无独有偶，原国家房改课题组组长、有“中国房地产之父”美称的孟晓苏也认为，今后房价会不会继续涨，要看3个方面，“短期看供求，中期看地价、长期看发钞”。
前面我们分析了地价、人口供求因素，我们再来看最后一个因素—货币。
央行原副行长吴晓灵2018年在清华演讲时提到，“中国房地产之所以价格高企，是因为货币发行量过大”，从某种意义上讲，房价其实是货币的体现。先来看一组对比数据：
2010年M2为69.64万亿，2020年M2为218.7万亿，10年时间，后者是前者的3.14倍。假如在2010年卖1元钱的商品，到2020年卖2.5-3元，其实也是再正常不过了。房子作为一种商品，自然也例外。
此外我们还可以看到，2020年和2021年都经历了突如其来的风波，但房价仍然坚挺，且有些地方继续保持一定幅度增长，肯定不是因为大家的收入普遍增加了，事实是，很多行业、很多人的收入减少了。但看货币呢？2020年比2019年增长了10.1%，即净增加了20.05万亿，2021年也增加了9%，近20万亿。虽然说，我们不能把M2增加量完全等同于房地产价格增长，但理论上不过是一个时差而已，终究在价格方面会有体现。
前面说了，能量化的只能是货币。过去是如此，到2030年呢？
从货币与经济的高度一致性规律可以看到，经济增速越高，M2的增速也越高，反之亦然。经济专家黄奇帆2019年在世界华人不动产大会上表示，今后M2不可能像过去10年那样翻两番，他预计，未来10几年，M2增长率基本等于经济增速加物价指数。如果按这个公式来套的话，未来10年若GDP平均增速为5%，平均物价指数为2%，那么对应的房价平均增速就约为7%。
以现在市价100万的房子算，到2030年，按照复合计算率公式得出，大概价值在196.7万左右。不过，整体虽如此，但还有一些因素未纳入进来考虑：1.地区与地区之间、城市与城市之间的差异肯定是存在的，比如有的城市可能值250万，而有的城市可能只值130万；2.房产税，甚至空置税征收；3.生育政策变化等等，这些也在一定程度上左右着房地产市场价格。
当然，也有人问了，如果再往后10年呢，比如2040年，说实在的，那时的各种因素，包括人口需求因素都在变，自然也不能全用货币因素来套，若有闲暇，我们不妨再继续探讨这个问题。
学习更多房产知识，欢迎关注本号。
以上就是关于《10年后，现一套市价100万的房子大概能值多少？懂行人预测结果》的全部内容，如果《10年后，现一套市价100万的房子大概能值多少？懂行人预测结果》能够帮助到您，不胜感激！举起您高贵的手将我们收藏吧！东方楼市小楼编辑将不胜感激！
相关文章
-
民营企业融资约束有五类原因，其含义和机制分别是什么？
民企融资约束的原因。民营企业尤其是民营中小企业面临较为严重的融资约束几乎是一个世界性问题，因此国内外学者都对其原因、缓解措施等都进行了大量有益的探索。文献中对民企融资难或融资约束问题的研究更多地与中小企业融资问题紧密关联，因为中小企业中绝大部分是民企。总结现有文献，对民企融资约束形成原因的研究大致可以归为五类。一是基于信息不对称。中小企业缺乏正规财务报表等数字化信息，信息收集和甄别成本高，从而使得...
2022-07-30 18:46:00 民营五类含义 -
原因揭开：中奖千万后为何到手还不到二十万？彩民：又交“智商税”
引言当下社会各个城市，各条街道上的彩票站人流涌动的局面就凸显出了大家对这种“不劳而获”生活方式的向往，这并不是因为大家不够勤劳，而是在当代社会有钱的人吃山珍海味、住别墅豪宅，没钱的人辛辛苦苦勉强为生，这种不平衡的局面让很多人都有了一夜暴富的想法，而落实这种想法的渠道之一就是买彩票。在新闻上很多人都听过某些人凭借着中大奖改变人生命运，走上人生巅峰的案例，这更吸引无数彩民疯狂购买彩票。可彩票中奖真的那...
2022-07-30 18:46:00 二十彩民智商 -
2022年国家要严查退休人员？是何原因？“4类人”可能包括在内？
引言对于当下社会上的打工人来说，大家自然都希望能够尽早过上“退休养老”的生活，虽然对于很多已经退休的老人来说，他们却羡慕这些年轻人仍有精力工作打拼，但很多年纪轻轻的公司职工却已经为自己的养老生活做好规划。在这样一个充满竞争内卷的时代，可以不用工作就能享受到每个月发放养老金，逛街下棋跳舞的乐趣对年轻人来说的确是一种奢望。不过在大家筹备养老生活时也需要知道国家为我们提供的养老保障虽然非常完善且人性化，...
2022-07-30 18:46:00 退休人员何原因国家 -
比房产税还高？或上调20%，三省已试点，新规下两类人需要留意
引言自从第一次房改政策开始实施以来，我国对于房地产行业的改革制度进行了多次调整，但是无一例外对于房地产行业的发展起到了极大的推动作用。在国家政策的支持下，房地产行业发展的如火如荼，近二十年以来我国房价也是出现了高速上涨的趋势。而这所导致的直接后果就是老百姓买房变得越来越困难，很多刚需买房者想要买一套属于自己的房子，许多人几乎万付出大半生的心血。但是房子对于国人来说有着非同一般的意义，在国家宏观政策...
2022-07-30 18:46:00 两类三省新规 -
一年被赚走2000亿，中国成外资巨头印钞机！国内药企为何不争气？
文丨华商韬略 马来 对跨国生物医药企业来说，过往的一年充满了“震荡”。行业内的几家巨头，先后经历了并购、重组与任职调整。短时间内，这些变化无疑影响了企业的股价。 但纵观全年的营收表现，人们却发现，跨国药企并没有受到太多影响，从其公布的数据中便可见一斑。 上半年，多家跨国药企纷纷发布财报。强生率先交出了“成绩单”，2021年，他们的营收规模达到了937.75亿美元，较上年增长了13.6%。 ...
2022-07-30 15:46:00 中国不争气巨头 -
“财政奖励中介卖房”第一城，出现了
文丨华商韬略 新媛 “凡在今年下半年期间，中介机构每销售一套商品房，将给予1000元奖励。” 回顾今年上半年， 房地产市场萎靡不振，各地政府为了刺激消费，更是想出了颇多“奇招”。 7月24日，江西省宜春市住建局发文称，其于七月初发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》正式实施后，目前销售面积环比以及销售额环比同时上升了6成还要多。 据悉，在补贴政策中，凡在2022年7月1日...
2022-07-30 12:46:00 卖房出现了一城 -
美联储博斯蒂克：美国经济没有衰退 应继续加息抑制通胀
当地时间周五（7月29日），亚特兰大联储主席博斯蒂克驳斥了美国经济陷入衰退的观点，他表示，美国经济尚未陷入衰退，美联储仍需进一步提高利率以遏制通胀。...
2022-07-30 09:35:06 美联储 -
流动性研究中，在波动性高的熊市条件下，流动性风险的共性更大
流动性共性的风险溢价。在2005年以前，关于流动性共性的风险溢价的研究较为鲜见。直到Achaya和Pedersen基于代际交叠模型和CAPM模型构建了流动性调整的CAPM模型，该模型首次将流动性和流动性风险纳入一个统一的框架进行分析，创新性地将流动性溢价分解为两个部分，第一部分代表预期平均非流动性水平，第二部分是净流动性风险因子，可以被分解为三种流动性风险，分别对应：股票与市场的流动性共性、股票收...
2022-07-30 06:46:00 流动性熊市更大 -
优待证发了后，退役军人该怎么用？有老兵说不好意思用？大家咋看
引言军人是非常光荣的一份职业，它承担着保家卫国的责任，是崇高的，也是伟大的，我国对于军人以及退役军人是有很多优待政策的，而退役军人的优待证就是其中一种。退役军人在我们生活中非常常见，服兵役是每个公民的义务，也是光荣的责任和使命，但是军人退役之后，国家也会为其发放优待证。在我们生活中却很少见到有人使用优待证，这是因为什么呢？有一些老兵还表示自己不好意思使用优待证，为什么会有这种想法呢？优待证发了后，...
2022-07-29 21:46:00 优待证发了该怎么 -
房产证拿到手后别大意，3件事需要办好，不然房子有可能不属于你
引言房子对于我国老百姓来说有着非同一般的意义，尤其是近几年以来，房子的属性一再被刷新。如今房子关系到我们生活中的方方面面，可以说如果没有房子，那么自己在这座城市中就如同一个过客，没有任何归属感可言。而近几年以来，房价不断上涨，给很多人的买房增加了难度，即便是能够凑出首付，几十年的房贷也让人感到压力很大，老百姓买房难已经成为一个社会问题。国家对于民生问题一直非常重视，老百姓买房难自然也是国家担心的，...
2022-07-29 21:46:00 有可能房产证件事
