2022下半年，房产迎“回暖潮”？内行：3条件下，房子或超人想象
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2022年之后，楼市暖风不断。
房地产的“利好信号”，一个接着一个。一觉醒来，房产中介们刷屏了。
有人说，2022年下半年，房产迎“回暖潮”。笔者简单梳理了一下，当前对楼市“信心”有着提振影响的，主要有3个方面：
第一、房贷利率频频下行。
据不完全统计，到2022年5月份，至少有超过15个城市的实际执行房贷利率开始出现频频回调的情况。
根据南方日报的数据显示，几个月以来，工行、农行、中行、建行等在多个城市的房贷执行利率开始了回调。例如广州、安徽等地区，首套房贷款利率从之前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），下滑了不少点数；二套房同样回落，从原来的LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
房贷利率的回落，直接对今后购房者的贷款起到了降低作用，利息的减少意味着房贷成本的降低，是一个不错的好消息。
其实，在各个城市里，除了大银行中农工建之外，地方性银行也紧随其后做出行动。例如交通银行、广发银行、邮储银行等也紧随其后下调房贷利率。
房贷利率下调，其实这种“信息”从2021年底风声就已经出现了。央行的高层在多次会议中提出，在房地产价格上升期，提高贷款利率可以降温，但是在房地产已经冷了，就应该重新匹配贷款关系。
短短几句话，表达的信息很明显。
第二、多城给出购房补贴。
正是因为楼市遇冷了，所以2022年各大城市出台“救市”才有了机会。
根据公开数据显示，目前为止，至少有15个城市发布了一系列的“救市”计划，有的城市给购房者补贴，还有的城市降低首付款比例，更有甚者直接放开了购房的“限购”约束条件。
从2021年的“约束开发商降价销售”，到哈尔滨打响“救市”第一枪，这是第一阶段救市；从2021年末至2022年二季度，更多城市纷纷跟进，这是救市的第二阶段。
正如马光远所说的那样，房地产就快入冬了，所以不应该继续加压，而是应该适度施以援手，不能让其结冰，这不符合“房住不炒”的主基调。现在看来，马光远的这些看法和建议正在成真。
其实，在各项措施中，指闻君认为“最简单”的便是降低首付款比例。
30%的状态下，刚需没有钱买房子，那就直接给你降低至20%，这下总有钱了吧。
数据显示，全国超过7个城市调低了首付款比例，有的是公积金首付下调，有的是普通购房首付款下调，例如北海、重庆、等都在其中。
第三、房地产融资开始增加。
根据《金融界》之前发布的数据显示，2022年之后，房地产融资面也呈现出“开门红”的景象，开年之后房地产银行融资和社融都呈现出快速增长的态势。比起前一年末的融资幅度，有了比较明显的提升。单月新增房地产融资贷款6000亿元，比四季度月均多增加3000亿元，房地产开发贷款直接增加2000亿，个人购房贷款则大幅增加1000亿元。
专家黄奇帆曾这样说过，房地产高速前进的步伐要想停下来，其实措施很简单，只需要禁止房企背着银行买地皮就可以了。因为20年来，房地产早已经形成了高度依赖融资的高周转、高负债模式。一旦禁止资金入房市，那么整个住房开发和交易就会收缩，反之则变热。
而随着2022年“资金不断”进入房地产，整个楼市都开始被盘活了。将带动成交回温。
所以，在上述的一系列因素下，才有内行人表示，2022年5-8月，房产迎“回暖潮”。
近期以来，各路房地产中介都在纷纷为“备战金三银四”和辉煌的上半年摩拳擦掌，诸多有购房需求的人，也开始蠢蠢欲动，尤其是无房人，担心如果不趁早上车，新一轮价格高涨到来之后，自己可能更加买不起了。
那么，事实上的房地产走向，真的如专家们所说的那样“快速回暖潮”？或许未必，内行：3条件下，房子或超人想象。
1、居民对房地产的预期已经变了。
这一点在两份报告中可以看出端倪。
第一个是社科院财经战略研究院发布的《住房报告2022》，在这份报告中，社科院预测，2022年的房地产呈现出上半年冷、下半年热的状态。与此同时，社科院认为，全年房地产依然呈现出“平稳”走向，整个年度房价涨幅在-3%至3%之间，简而言之，就是说，房地产价格的涨跌同比“没有变化”，甚至可能是价格回落。
第二个是央行对季度储户的调查报告，在上个季度调查结果里，超过50%的人表示下个季度房地产的价格会继续保持“基本不变”的状态。更核心的是，对房地产“看涨”的比重已经大打折扣，比起前些年动辄20%的看涨比例，这一次的调查显示，“看跌”的人数其实更多。
两份报告给出了一个共同的结论：无论是机构的“房产预测”还是“居民房产预期”都变得更加理性，不会“一味看多房产”了。
2、房地产税到来，成本可能提高。
学者任泽平等人在去年做出过预估，他们认为房产税在近2-3年内不会出现，任泽平认为房产税还需要很多铺垫工作。然而让不少专家没有预料到的是，房产税通过“授权”的方式已经开始试点了。
为什么说房产税对购房有影响呢？主要是因为房产税是保有税，会直接拉高房产的持有成本，即便是在房子不转让、不出售的情况下，房主依然需要按时交税。
而我们知道，随着房地产进入“平稳期”，住房每年增长10%已经一去不复返了，后边的年份里，房子可能根本不升值，房产税直接提高保有成本，这种状态下，谁还愿意多储备房产呢？
更何况，房产市场已经趋于饱和，在《金融界》央行曾发布过城镇家庭资产负债报告，显示我国城镇家庭户均资产318万元，房产保有率达到96%，户均住房保有1.5套。
在不缺房子的背景下，成本项还在提升，谁还去多买房。
3、独生子女增加，出生率下滑。
人口转折点的出现，也是制约房地产继续辉煌的大因素，2021年全年新生儿数量只有1062万人，比起2020年新生儿的1200万人再度减少。
新生儿比例降低，老年人口数比例增加，60岁以上的人比例超过18%，已经进入到了老龄化阶段。人口红利开始褪去。而房地产的前进，就依赖的是青壮年劳动力人口，出生率下滑至1.3水平，今后谁来继续接盘住房市场呢？
结论：在2022年金三银四，房地产或许有一定的“回热”，但是并不会有多大的提升空间，房地产税、人口转折等成为了长期约束因素。
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