拆迁停止，老房一律按新规处理，2022年起，2类人身价或上涨
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撰文/楼市指闻
根据中指研究院数据，在2022年后的月份，一百个典型城市新房和二手房的销售价格分别呈现出持续下行的态势，无论涨还是跌，都环比上月持平，总体下滑。一二线城市的新房价格涨幅环比出现回落，幅度基本持平。三四线城市的新房和二手房同比更加微弱。
2022年当月价格环比三连跌，百城新建住宅平均价格为16179元/平方米。继续出现下滑的城市有46个，环比上个月少了12个。用另外一种方式解释就是——出现下行的城市较2021年尾月减少了12个，有12个城市由跌转涨。
虽然看似普遍回落，但是仔细想想就知道，实际上都在不同程度呈现上涨的情况，然而仔细研究你会发现，三四线城市不管是新房还是二手房，都环比涨幅收缩了，这可极度不符合近些年来三四线城市房子的发展势头。原因是啥？社科院在《2021-2022住房预测》中给出了答案，社科院认为，三四线城市在失去了棚改政策托底之后，会进入下跌区间，个别城市由于购房需求过分透支，很可能跌幅不小。
这里就说到了，棚改、拆迁，这才是三四线楼市的主要诱因，三四线城市房价上涨因为棚改、下跌也可能是因为棚改。
数据显示，从2015年至2017年，全国完成的棚户区改造工程数量为601万套、606万套和609万套，2018年上半年又完成363万套，总量达到了2179万套，进度完成62%，如果按照房价上涨的37个月期间来计算，全国一共实际完成的棚户区改造任务应该在1900万套左右。
这么大批量的旧改工程，直接带动三四线房价上涨，最核心的原因还在于棚改货币化安置。在2017年期间，棚改的城市里，超过50%的选择货币化补偿方案，还有不少执行的是拆房补房的方式进行拆迁安置。50%以上的货币化补偿影响力度有多大？咱们举个例子：
张三原来的一套老房子120平米被拆掉了，然后并没有给张三分配新的房产，而是按照4倍左右的价值量兑换为300万元现金补偿。本来张三身无分文，也不可能走向楼市购买新房的，但现在他手握300万元，张三就有了买房的动力和信心。
刚需买房往往依靠按揭贷款实现，所以张三必然也不会全款购房，而是拿出100万元，通过按揭贷款的方式购置2套100平米的房子，剩下的200万元握在手中慢慢偿还贷款。可以看出，张三本来只有1套房子，身上没有现金，也无买房能力，但拆迁补偿之后，张三不仅买了2套房，而且身上还有200万元现金。
在过去的几年里，像张三这样的人还有很多很多，甚至可以用不计其数来形容。
人们都说拆迁致富，这话从何说起？就是过去10年棚改拆迁带来的。数据显示，从2015年到2018年，货币化补偿比例分别为29.9%、48.5%和53.9%，当年也在50%以上，例如江苏等城市2017年就实现了100%货币化安置措施。
当一变三、三变九的补偿策略越来越多的时候，人们都纷纷走向楼市买房，这就直接影响到三四线城市的价格水平，同时一二线城市受到调控加码的影响，炒房资金开始逐渐向三四线城市溢出，也变相增加了这些城市房价上涨的可能性。
正是由于这个问题的存在，从2018年下半年开始，棚改开始逐渐弱化，里程碑式动作为，国开行收回了棚改审批权限，同时住建部要求对于去化明显、房价上涨压力大的城市，要有序减少棚改比例，甚至是棚改有序退出。根据规划，2020-2021年将是棚改的收官之年，这也就意味着，2022年起，“拆迁”停止，高层敲定新规，老房一律按新规处理。
住建部黄艳多次指出“今后城市发展，要避免大拆大建的方式。”那么老房子、旧小区如何解决？国家敲定新规，旧改取代棚改拆迁，成为了今后城市老房子的新解决方式。
住建部原副部长仇保兴指出，未来的5年时间里，棚改总投资规模预计将达到4万亿元。这4万亿的资金规模对楼市有多大影响？可以说，并无直接影响，旧改不会像拆迁那样直接给钱、更不会给房子，而是对居民们原有的房子进行修修补补，一方面资金并不会有一分钱流向房地产市场，另一方面也拉动了经济内循环下的内需提升，可以说是一举两得。
2020年需要改造的老旧小区达3.9万个，涉及居民达到700万户，比2019年要翻了一倍（2021年至2022年以及2023年的棚改数量将继续攀升）。老小区的改造涉及到很多个方面的内容，例如兴修小区停车场停车位、修建小区幼儿园、修建小区电梯、小区公共娱乐设施等，除此之外，还有软件设施的更新升级，例如对小区老房子进行引入光纤、增加天然气管道等。这都将直接提升城市老房子住户的居住体验。
旧改新规一方面为城市老小区解决了后顾之忧，另一方面也会让参与其中的人身价上涨，2022年起，老房一律“这样处理”2类人身价或上涨：
1、老房子的业主，特别是顶楼住户。旧改将提升老小区的居住舒适度，进而提升整个小区的升值潜力，同时顶楼的房子可能升值更大，专家预计，在安装电梯之后，顶楼的优势会被放大，房子升值30%以上，原本一套200万元的房子，或能升值到260万元。
2、参与到旧改工程的供应商们。前文说到，旧改的范围很广泛，涉及到的行业很多，例如天然气铺设、小区管道翻新、小区的电梯安装等。咱们就拿安装电梯这件事儿来说，一部电梯40万元，如果小区有10栋楼需要安装，那这个小区电梯一项工程就达到400万元，更何况还有3万多个小区需要旧改，这就让参与其中的供应商们收获满满。
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