万科吹哨了楼市已经触底！现在是进场扫货的好时机么？
作者：子非鱼
01 | 万科，行业吹哨人
作为中国房企的扛把子，万科的一举一动牵动着很多房企与购房者的目光，毕竟这个房企过去多年的许多言论，都被验证是正确的。
比如它在2018年，房地产市场还是如日中天的时候，就高喊“活下去”。其意图，是在告诉房企，要改变此前的激进战略，走稳健之路。
然而，当时大多数房企对此都充耳不闻，结果不出万科所吹哨的那样，如今无论是头部房企还是品牌房企，活下去成了刚需。
万科自身战略做出调整，成功完成了突围。尽管在当下的大环境下，万科的销量也不免遭受重挫，但财务非常健康。而当初与万科争雄的恒大、碧桂园与融创，现在都是一堆烂摊子，忙得焦头烂额。
万科当初的那声“活下去”，已经成为了振聋发聩的时空回响，如今仍在余音绕梁。
再比如去年，万科先是发布了《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。
然后又在11月份召开的股东大会上，再次放出言论，市场尚未清晰，明年（指2022年）的市场，可能会比今年（指2021年）更糟。并且主动下调了销售目标。
结果又被应验了。克而瑞数据显示，2022年前五个月，全国百城商品住宅成交面积合约1.16亿平方米，同比下降51%。这个降幅相较2020年与2019年同期分别下滑24个和38个百分点。
由此，万科被业内称之为“行业吹哨人”。
不得不佩服万科的先见之明，它的这种预见性，或许来自其高屋建瓴、高处不胜寒的直觉使然，毕竟站得高，看得远，看得全面。
02 | 万科又吹哨，楼市已经触底
最新，万科再次吹响了行业哨声。
6月28日，在召开的股东大会上，万科再次发出预判，其主要观点如下：
1、放眼全社会，房地产一定不是最艰难的行业。
2、短期房地产市场已触底，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。
第一句话，毋庸置疑，在当下的大环境下，比房地产更艰难的行业，大有人在。去年被打趴下的教培行业，就是其中之一。
尽管新东方最近凭借着东方甄选直播出圈，股价随之高扬。媒体对于俞敏洪的吹捧报道铺天盖地。
但显然，这只能视作一个水花而已，并不能由此逆转新东方的局面。在出圈之后，股价上扬之后，不少大股东卖出新东方股票，股价又回吐了不少，就是一个佐证。
房地产当然艰难，但相比于教培行业，还得让位。
很多人之所以认为房地产是最困难的行业，是因为房地产牵扯面更广泛，且时刻处在新闻话题的C位。再加上每天都有各城市的放松大招，房企又时不时制造出一些花里胡哨的营销方式，让人不得不关注。
房地产的困难在于，企业融资难，还债压力大，房子难卖。
克而瑞数据显示，根据在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%，有近半数企业甚至不足25%，年内货值供应及销售去化压力放大。
为了推动卖房，为了冲击半年报，最近一段时间以来，开发商出尽了新奇招数。
比如建业在河南的两个项目分别推出了“小麦换房”、“大蒜换房”活动，保利在连云港的一个项目推出了“买房送200斤土猪”活动，新城控股在南京的一个项目推出了“西瓜换房”活动。
万科第二条判断认为，楼市已经筑底，且郁亮预计，6月新房成交环比可能还会明显提升，二手房市场亦会出现起色，挂牌价格上涨的城市个数将逐步增加。
万科不仅已经作出判断，还开始行动起来了。最近，万科在东莞以区域地王价，拿下了东莞南城街道的一宗地块，就是佐证。
本号认为，这个预测大体还是客观正确的。这一点，本号在之前的文章中也说过很多次。
本号认为：
当下的楼市成交量已经见底，各城市除了北上广深外，其余中心城市的限购大门基本已经敞开。最主要的因素，是疫情基本得以控制，流动性基本释放，而宏观经济大环境也在改善之中。
在这种背景下，房地产的边际成交正在改善。当然，由于市场已经进入了黑铁时代，再加上人口拐点已经出现，城市化已经进入了后半程，所以成交量即便开始爬坡，也回不到鼎盛时代。
本号的观点是，对下半年的楼市，总结一句话就是：
如果没有黑天鹅出现，商品房成交量会逐渐好转，开始缓慢爬坡，但很难回到鼎盛时代。楼市“春风得意马蹄疾”的时代，已经一去不复返。
03 | 成交量开始爬坡，但难回鼎盛时代
基于楼市已经筑底，开始爬坡的判断。逻辑如下：
目前的大环境正在改善，经济在恢复，这种背景下，大众的收入下半年会有一定程度好转。
再加上当下大多数中心城市已经敞开了大门，并通过降低收入、降税、降利率等方式，吸引购房者上车。
这种背景下，成交量会逐渐改善，基本上是大概率事件。
市场成交环比开始上涨，也是最有力的佐证。
根据贝壳研究院披露的数据显示，5月份与6月份重点50个城市的成交量环比都在增加，环比增幅分别是14%、25%。
来源：贝壳研究院
难回鼎盛时代的逻辑在于：
一方面，收入水平与高房价的矛盾仍在，购买力仍偏弱，需要逐渐恢复。
另一方面，目前人口拐点已经出现，城市化进入了后半程，城市化的人口红利大不如前。其中最关键的，就是人口拐点已经出现。
七普时期，内地31个省市中还只有6个省与自治区人口减少，而到2021年年末，有16个省市常住人口减少。其中多个省市，都是首次出现人口下滑现象。
数据：各省市自治区统计局
在这种大背景制约下，一方面中心城市商品房成交量不可能再出现过去大卖的局面，房价也不可能再出现大幅波动的局面。
而另一方面，会出现更多人口流失的三四线城市，会有更多名不见经传的三四线小城市房价鹤岗化。
来源：中国房价行情网
在前几天写的文章中，已经介绍了，目前已经有甘肃酒泉下面的玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等等城市，都已经鹤岗化。
相关文章
-
民营企业融资约束有五类原因，其含义和机制分别是什么？
民企融资约束的原因。民营企业尤其是民营中小企业面临较为严重的融资约束几乎是一个世界性问题，因此国内外学者都对其原因、缓解措施等都进行了大量有益的探索。文献中对民企融资难或融资约束问题的研究更多地与中小企业融资问题紧密关联，因为中小企业中绝大部分是民企。总结现有文献，对民企融资约束形成原因的研究大致可以归为五类。一是基于信息不对称。中小企业缺乏正规财务报表等数字化信息，信息收集和甄别成本高，从而使得...
2022-07-30 18:46:00 民营五类含义 -
原因揭开：中奖千万后为何到手还不到二十万？彩民：又交“智商税”
引言当下社会各个城市，各条街道上的彩票站人流涌动的局面就凸显出了大家对这种“不劳而获”生活方式的向往，这并不是因为大家不够勤劳，而是在当代社会有钱的人吃山珍海味、住别墅豪宅，没钱的人辛辛苦苦勉强为生，这种不平衡的局面让很多人都有了一夜暴富的想法，而落实这种想法的渠道之一就是买彩票。在新闻上很多人都听过某些人凭借着中大奖改变人生命运，走上人生巅峰的案例，这更吸引无数彩民疯狂购买彩票。可彩票中奖真的那...
2022-07-30 18:46:00 二十彩民智商 -
2022年国家要严查退休人员？是何原因？“4类人”可能包括在内？
引言对于当下社会上的打工人来说，大家自然都希望能够尽早过上“退休养老”的生活，虽然对于很多已经退休的老人来说，他们却羡慕这些年轻人仍有精力工作打拼，但很多年纪轻轻的公司职工却已经为自己的养老生活做好规划。在这样一个充满竞争内卷的时代，可以不用工作就能享受到每个月发放养老金，逛街下棋跳舞的乐趣对年轻人来说的确是一种奢望。不过在大家筹备养老生活时也需要知道国家为我们提供的养老保障虽然非常完善且人性化，...
2022-07-30 18:46:00 退休人员何原因国家 -
比房产税还高？或上调20%，三省已试点，新规下两类人需要留意
引言自从第一次房改政策开始实施以来，我国对于房地产行业的改革制度进行了多次调整，但是无一例外对于房地产行业的发展起到了极大的推动作用。在国家政策的支持下，房地产行业发展的如火如荼，近二十年以来我国房价也是出现了高速上涨的趋势。而这所导致的直接后果就是老百姓买房变得越来越困难，很多刚需买房者想要买一套属于自己的房子，许多人几乎万付出大半生的心血。但是房子对于国人来说有着非同一般的意义，在国家宏观政策...
2022-07-30 18:46:00 两类三省新规 -
一年被赚走2000亿，中国成外资巨头印钞机！国内药企为何不争气？
文丨华商韬略 马来 对跨国生物医药企业来说，过往的一年充满了“震荡”。行业内的几家巨头，先后经历了并购、重组与任职调整。短时间内，这些变化无疑影响了企业的股价。 但纵观全年的营收表现，人们却发现，跨国药企并没有受到太多影响，从其公布的数据中便可见一斑。 上半年，多家跨国药企纷纷发布财报。强生率先交出了“成绩单”，2021年，他们的营收规模达到了937.75亿美元，较上年增长了13.6%。 ...
2022-07-30 15:46:00 中国不争气巨头 -
“财政奖励中介卖房”第一城，出现了
文丨华商韬略 新媛 “凡在今年下半年期间，中介机构每销售一套商品房，将给予1000元奖励。” 回顾今年上半年， 房地产市场萎靡不振，各地政府为了刺激消费，更是想出了颇多“奇招”。 7月24日，江西省宜春市住建局发文称，其于七月初发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》正式实施后，目前销售面积环比以及销售额环比同时上升了6成还要多。 据悉，在补贴政策中，凡在2022年7月1日...
2022-07-30 12:46:00 卖房出现了一城 -
美联储博斯蒂克：美国经济没有衰退 应继续加息抑制通胀
当地时间周五（7月29日），亚特兰大联储主席博斯蒂克驳斥了美国经济陷入衰退的观点，他表示，美国经济尚未陷入衰退，美联储仍需进一步提高利率以遏制通胀。...
2022-07-30 09:35:06 美联储 -
流动性研究中，在波动性高的熊市条件下，流动性风险的共性更大
流动性共性的风险溢价。在2005年以前，关于流动性共性的风险溢价的研究较为鲜见。直到Achaya和Pedersen基于代际交叠模型和CAPM模型构建了流动性调整的CAPM模型，该模型首次将流动性和流动性风险纳入一个统一的框架进行分析，创新性地将流动性溢价分解为两个部分，第一部分代表预期平均非流动性水平，第二部分是净流动性风险因子，可以被分解为三种流动性风险，分别对应：股票与市场的流动性共性、股票收...
2022-07-30 06:46:00 流动性熊市更大 -
优待证发了后，退役军人该怎么用？有老兵说不好意思用？大家咋看
引言军人是非常光荣的一份职业，它承担着保家卫国的责任，是崇高的，也是伟大的，我国对于军人以及退役军人是有很多优待政策的，而退役军人的优待证就是其中一种。退役军人在我们生活中非常常见，服兵役是每个公民的义务，也是光荣的责任和使命，但是军人退役之后，国家也会为其发放优待证。在我们生活中却很少见到有人使用优待证，这是因为什么呢？有一些老兵还表示自己不好意思使用优待证，为什么会有这种想法呢？优待证发了后，...
2022-07-29 21:46:00 优待证发了该怎么 -
房产证拿到手后别大意，3件事需要办好，不然房子有可能不属于你
引言房子对于我国老百姓来说有着非同一般的意义，尤其是近几年以来，房子的属性一再被刷新。如今房子关系到我们生活中的方方面面，可以说如果没有房子，那么自己在这座城市中就如同一个过客，没有任何归属感可言。而近几年以来，房价不断上涨，给很多人的买房增加了难度，即便是能够凑出首付，几十年的房贷也让人感到压力很大，老百姓买房难已经成为一个社会问题。国家对于民生问题一直非常重视，老百姓买房难自然也是国家担心的，...
2022-07-29 21:46:00 有可能房产证件事
