马光远的预言已应验？未来持有多套房的家庭或直面“4个”结果
今年楼市面临最核心的问题到底是什么？想必都会联想到“卖不动”三个字，实际也不出所料，据克而瑞重点监测的百城数据显示，截止到2022年5月份，百城商品房库存量(库存量是指拿到预售证但还未销售的房屋面积)达到6.07亿平方米，平均去化周期达到23.3个月，其中66个三四线去化周期平均高达26.92个月，无论是库存量还是去化周期，均超过2020年新冠疫情期间水平，按常理来说，今年的库存量应该小于2020年水平才对，然而库存量却不降反增，库存的增多，主要原因还是在于三四线城市“卖不动”，一方面龙头房企在过去大量下沉到三四线城市，比如碧桂园、万科、保利、中交等大型房企在三四线城市土地储备越来越多，三四线城市供应增速明显大于需求增速，另一方面三四线城市人口处于被大城市长期虹吸现状，水往低处流，人往高处走，三四线城市的住房需求相比日积月累的房子供应明显不足。
牵一发而动全身，楼市开始出现“卖不动”信号，或将给未来楼市释放出新的信号，事实上，已经有不少专家、学者开始对楼市态度发生改变，经济学者马光远曾提出“房地产3个20%”理论，即：一是开发商目前有10万家，最后剩下了的只有2万家；二是全国672个城市中，能保持较好经济增长的只会剩100多家，也注定定了这些城市具备房产增值性；三是楼盘价值由地段、品质、设计、小区、物业等综合因素共同决定，最终也会形成“同一个城市中最终只有20%的楼盘具有增值效果”，无独有偶，经济学家任泽平也从侧面支持马光远观点，通过20多年来的房地产高速发展，房地产增量时代基本结束，房子过剩，未来能支撑房地产行业发现的仅有20%的城市，也就是人口流入、经济基础扎实的城市群和都市圈，这一点在国家统计局公开数据同样得到印证，1-5月份全国商品房新开工面积仅51628亿平方米，同比下滑30.6%，可见，开发商对房子的预期已经开始出现下滑，这不正是应验马光远“预言”的开始吗？
楼市的变化，对于住房刚好满足的家庭而言影响并不大，毕竟房子的真正价值只是居住，然而对于拥有多套房的家庭而言，或许就是另一种结果了，国家多次重申“房子是用来住的，不是用来炒”的基调，预示着未来迟早有一天房子会摆脱金融属性的束缚，那么未来持有多套房的家庭，到底会面临什么结果呢？在房地产行业工作多年的内行看来，多套房家庭或将直面“4个结果”：
一、二套房转手难度比过去更大
从央行此前的调研数据来看，我国城镇家庭二套房以上占比41.5%，城镇家庭住房拥有率达到96%，按照我国共计约1.4亿城镇家庭计算，二套房数量超过5810万套，这些二套房一旦未来流入市场，接手人主要还是非城镇家庭，然而非城镇家庭未来的购房选择未必只有二手房，还有新房、安置房、租赁住房，单单是新房，根据克而瑞数据显示，截止到5月份我国百城商品房住宅库存达到6.07亿平方米，广义库存面积达到达到38亿平方米，部分城市比如防城港、哈尔滨、连江、长春、呼和浩特去化周期超过100个月，新房本身就面临“卖不掉”困境，二手房更不容易卖掉了。
二、转手过程中面临“贬值”
说二手房会面临“贬值”，或许有朋友会持质疑态度，没见二手房比新房价格更低呀，何来贬值一说？事实上，城市更新已经让房地产告别“地段论”，过去二手房价格之所以高，关键是“教育资源”在作祟，现如今自从教育局实行多片划校以来，就注定了二手房不会一直保持上涨的趋势，加上城市更新带来的配套资源转移，二手房所占据的地段优势不再是竞价标准，很简单的道理，以前的二手房或许是31层高层住宅小区，随着城市更新，郊区的小高层、设计更合理的户型出来后，二手房遍逐渐被降低竞争力，加上二手房面临高额的税费，不排除二手房在交易后反而出现贬值。
三、一直持有多套房未来面临“房产税”
毫不夸张地说，房产税是“炒房者”共同的噩梦，之所以迟迟未全面实施房产税，比较合理的解释是房产税收取方式还需要细化，避免重复收税，实际上，房产税已经在首批试点城市（重庆、上海）已经开始行动11年，房产税给城市带来哪些变化？以重庆为例，根据中国经济网报道，重庆房产税收入一直未有官方明确数据，但是自房产税实施以来个体经营部分出现明显波动，很有可能房产税计入其中，试点之前只有3812万元，试点后第一年达到1.2亿元，最高时在2017年达到4.7亿元，虽然相比财政收入4630.22亿元占比较少，但显而易见的是，财政收入依赖土地出让款程度逐渐减弱，如若未来房产税全面实施，相信也会给财政收入依赖土地出让金分担压力，楼市发展终将会到头，房产税在不久将到来也是可以预料到的现实。
四、安居保障性住房和住房租赁加速推进，多套房容易被“卡脖子”
安居保障性住房和住房租赁市场是目前房地产发展的短板，一旦这个短板被补齐，意味着房地产长效机制建立，但是这对多套房而言，容易卡住多套房的“脖子”，表现在安居保障性工程和住房租赁市场都是在为买不起房人士解决住房问题，但是随着市场的住房越来越多后，持有的多套房就会面临卖不起价和租不起价问题，很简单的道理，所谓多主体供应，实际上也是在避免炒房行为，指望家里除自身居住以外的房子房价和房租上涨，基本可以洗洗睡了。
当然，也有人会不以为然，税收、房价、房租高低都无所谓，有钱任性就是“玩”，房子买来摆着也高兴，但是，随着全球通胀加速到来，加上现如今的经济市场，现金才是硬通货，提前布局去避免未来可以预测到的事实并无坏处。 #百V聊楼市#
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